BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 83015

contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por
el asiento respectivo] sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
d) y, finalmente, en lo que se refiere al principio de fe pública registral, respecto de
la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la
georreferenciación de la finca, como recordó la Resolución de 5 de mayo de 2022, es
cierto que conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, «el tercero que de buena fe
adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito
su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro». Pero la aplicación de la protección máxima del
llamado principio de fe pública registral, enunciado en el citado artículo 34, sobre el
mantenimiento en la adquisición del dominio de una determinada finca con una concreta
georreferenciación previamente inscrita, se ciñe y limita a los posibles conflictos entre
titulares de dominio privado, y en cambio, como regla general, no opera, o lo hace de
modo matizado para proteger al titular registral inscrito conforme al artículo 34 frente a
las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio
público, dado que éste se rige por el principio constitucional inalienabilidad e
imprescriptibilidad proclamado en el artículo 132 de nuestra Carta Magna.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, nos encontramos con que en el supuesto que nos ocupa, consultando el
geoportal registral, se obtiene que la georreferenciación alternativa de 65.465 metros
cuadrados que la promotora solicita inscribir para su finca registral 42.079.
5. En primer lugar, la nota de calificación negativa se fundamenta en que la
georreferenciación pretendida invade la parte este de la del inmueble catastral
número 29069A004000630000FT. El registrador expresa que dicha referencia catastral
número 29069A004000630000FT consta registralmente atribuida a la finca
registral 60.701, titularidad registral de «Aliseda, S.A.», que también es la titular catastral
del inmueble.
Frente a ello, la promotora y ahora recurrente alega, y con razón, que «la constancia
registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de
legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su
correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral».
Alega además que «la superficie inscrita en el registro es de 112.815 m2 y la
superficie de la parcela catastral n.º 63 es de 83.857 m2 (…) lo que demuestra la falta de
identidad entre la parcela catastral y la finca registral, y nunca la Gerencia Territorial del
Catastro debió haber catastrado la parcela 63 a nombre de Aliseda». Y que «no solo no
hay correspondencia entre la finca registral n.º 60.701 y la parcela catastral n.º 63, por la
superficie, sino también por la incongruencia de linderos».
En definitiva, afirma, «es imposible que la finca registral n.º 60.701 sea coincidente
con la parcela catastral n.º 63, porque ni coincide sus linderos ni su cabida (…) ni
siquiera son colindantes entre ellas, habiendo el Catastro situado erróneamente la finca
registral 60.701 sobre los terrenos de mi representada, registral 42.079».

cve: BOE-A-2025-12747
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Núm. 150