Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12739)
Resolución de 20 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Rozas de Madrid n.º 2 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82929
2. No resulta de la sentencia la causa o el título material en virtud del cual los
adquirentes/demandantes son titulares de la finca segregada. Es necesario que el título
inscribible recoja la causa o título material de la adquisición, sin que puedan inscribirse
declaraciones abstractas de dominio o de cualquier otro derecho (cfr. artículo 9 de la Ley
Hipotecaria y Resoluciones de 19 de enero de 1994, 10 de marzo de 2004 y 23
octubre 2023).
3. Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio
de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del
Registro (que gozan “erga omnes” de la presunción de exactitud y validez y se hallan
bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado
en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del
registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la
exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en
los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así
como de su Reglamento (art. 50 RH).
Ciertamente, según los artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y
diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la
Administración de Justicia, a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, pero
es también cierto, según la reiterada doctrina de la DGSJyFP, que al exigir el artículo 3
de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles
o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento
auténtico, no quiere ello decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de
documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o
contrato que haya de inscribirse. En el presente supuesto, el art. 50 del Reglamento
Hipotecario, impone la escritura pública para documentar todo acto de segregación,
división o agrupación, de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan
indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen la
congruencia con la naturaleza del acto inscribible; en consecuencia y relacionando
ambos artículos mencionados, el 3 de la Ley Hipotecaria y el 50 del Reglamento que la
desarrolla, el acto de la segregación debe constar en escritura pública.
Además, puede ocurrir que deban cumplirse requisitos impuestos en otras leyes
aplicables como la legislación urbanística que exige licencia o declaración de
innecesariedad para ciertos actos como son las segregaciones y así resulta del art. 26
de la Ley del Suelo y art. 152 de la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid.
En cuanto al defecto señalado de no acompañar al documento las certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas de las fincas resultantes de la división o segregación,
es doctrina reiterada de la DGSJyFP que el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su
redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación
gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la
inscripción contendrá siempre tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se
“inmatricule una finca, o se realicen operaciones que determinen una reordenación de
los terrenos, como segregación, división (...)” –que es lo que se produce en este
supuesto–. Es consolidada la doctrina de esta Dirección General acerca de que tal
precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación
cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de
una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto
resultante de tal modificación.
Por los referidos hechos y fundamentos de Derecho, se suspende la inscripción
solicitada.
cve: BOE-A-2025-12739
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82929
2. No resulta de la sentencia la causa o el título material en virtud del cual los
adquirentes/demandantes son titulares de la finca segregada. Es necesario que el título
inscribible recoja la causa o título material de la adquisición, sin que puedan inscribirse
declaraciones abstractas de dominio o de cualquier otro derecho (cfr. artículo 9 de la Ley
Hipotecaria y Resoluciones de 19 de enero de 1994, 10 de marzo de 2004 y 23
octubre 2023).
3. Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio
de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del
Registro (que gozan “erga omnes” de la presunción de exactitud y validez y se hallan
bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado
en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del
registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la
exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en
los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así
como de su Reglamento (art. 50 RH).
Ciertamente, según los artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y
diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la
Administración de Justicia, a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, pero
es también cierto, según la reiterada doctrina de la DGSJyFP, que al exigir el artículo 3
de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles
o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento
auténtico, no quiere ello decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de
documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o
contrato que haya de inscribirse. En el presente supuesto, el art. 50 del Reglamento
Hipotecario, impone la escritura pública para documentar todo acto de segregación,
división o agrupación, de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan
indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen la
congruencia con la naturaleza del acto inscribible; en consecuencia y relacionando
ambos artículos mencionados, el 3 de la Ley Hipotecaria y el 50 del Reglamento que la
desarrolla, el acto de la segregación debe constar en escritura pública.
Además, puede ocurrir que deban cumplirse requisitos impuestos en otras leyes
aplicables como la legislación urbanística que exige licencia o declaración de
innecesariedad para ciertos actos como son las segregaciones y así resulta del art. 26
de la Ley del Suelo y art. 152 de la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid.
En cuanto al defecto señalado de no acompañar al documento las certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas de las fincas resultantes de la división o segregación,
es doctrina reiterada de la DGSJyFP que el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su
redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación
gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la
inscripción contendrá siempre tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se
“inmatricule una finca, o se realicen operaciones que determinen una reordenación de
los terrenos, como segregación, división (...)” –que es lo que se produce en este
supuesto–. Es consolidada la doctrina de esta Dirección General acerca de que tal
precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación
cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de
una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto
resultante de tal modificación.
Por los referidos hechos y fundamentos de Derecho, se suspende la inscripción
solicitada.
cve: BOE-A-2025-12739
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
