Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11852)
Resolución de 12 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1 a anotar una sentencia dictada en un procedimiento de reclamación de cuotas impagadas por el propietario del departamento de un edificio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 77073
sentencia dictada en rebeldía ni que hayan transcurrido los plazos para ellos. Por tanto,
en hipótesis encajaría en este supuesto y podría ser objeto de anotación preventiva.
Sin embargo, como ha puesto de manifiesto la registradora en la nota de calificación,
el objeto del procedimiento y el fallo de la citada sentencia solo implican la condena a
pagar una cantidad de dinero, sin que existan pronunciamientos complementarios que
implique la trascendencia jurídico real necesaria para que pueda practicarse un asiento
registral.
4. Es verdad que el artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal establece:
«Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción,
a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la
preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley
del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24
de marzo. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio
inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los
que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto
al cumplimiento de esta obligación».
Conforme a la doctrina de este Centro Directivo, cabe distinguir en este precepto dos
efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los
gastos de comunidad, la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o
local y la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el
mismo inmueble. La afección real solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble
se transmite y entonces cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de
una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior. En el caso de este
expediente la acción ejercitada no se funda en la afección real del inmueble por la que
debe responder un nuevo adquirente, sino en el derecho de preferencia, reconocido en
la sentencia que se ejecuta, que la Ley otorga al crédito comunitario, a los efectos del
artículo 1923 del Código Civil.
Aunque se excluyera la naturaleza de hipoteca legal tácita, todavía podría discutirse
si se trata de alguna otra figura jurídica que permitiera su acceso al Registro como
preferencia de carácter real y no meramente personal. Como ha señalado la doctrina de
esta Dirección General, para que proceda la constancia en el asiento de anotación
preventiva del carácter real de la preferencia, es necesario que resulte dicho carácter
real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los
interesados, o que de la nueva redacción del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad
horizontal en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril, resultara no sólo el carácter preferente
del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso (en el momento de
la demanda) y por los tres años naturales anteriores, sino además su carácter real y
concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una carga inscrita con
anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha carga con
motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios. Si en la resolución
judicial no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que
no resulta directamente como declaración legal del artículo 9.1.e) de la Ley sobre
propiedad horizontal, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente
obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales
cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar.
Del texto de la sentencia objeto de calificación no resulta declaración alguna sobre el
eventual alcance jurídico real de la condena al pago de cuotas adeudadas, con lo que
solo cabe apreciar una eficacia obligacional que no permite su constancia en el Registro
(artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento).
cve: BOE-A-2025-11852
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 141
Jueves 12 de junio de 2025
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sentencia dictada en rebeldía ni que hayan transcurrido los plazos para ellos. Por tanto,
en hipótesis encajaría en este supuesto y podría ser objeto de anotación preventiva.
Sin embargo, como ha puesto de manifiesto la registradora en la nota de calificación,
el objeto del procedimiento y el fallo de la citada sentencia solo implican la condena a
pagar una cantidad de dinero, sin que existan pronunciamientos complementarios que
implique la trascendencia jurídico real necesaria para que pueda practicarse un asiento
registral.
4. Es verdad que el artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal establece:
«Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción,
a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la
preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley
del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24
de marzo. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio
inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los
que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto
al cumplimiento de esta obligación».
Conforme a la doctrina de este Centro Directivo, cabe distinguir en este precepto dos
efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los
gastos de comunidad, la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o
local y la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el
mismo inmueble. La afección real solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble
se transmite y entonces cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de
una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior. En el caso de este
expediente la acción ejercitada no se funda en la afección real del inmueble por la que
debe responder un nuevo adquirente, sino en el derecho de preferencia, reconocido en
la sentencia que se ejecuta, que la Ley otorga al crédito comunitario, a los efectos del
artículo 1923 del Código Civil.
Aunque se excluyera la naturaleza de hipoteca legal tácita, todavía podría discutirse
si se trata de alguna otra figura jurídica que permitiera su acceso al Registro como
preferencia de carácter real y no meramente personal. Como ha señalado la doctrina de
esta Dirección General, para que proceda la constancia en el asiento de anotación
preventiva del carácter real de la preferencia, es necesario que resulte dicho carácter
real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los
interesados, o que de la nueva redacción del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad
horizontal en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril, resultara no sólo el carácter preferente
del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso (en el momento de
la demanda) y por los tres años naturales anteriores, sino además su carácter real y
concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una carga inscrita con
anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha carga con
motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios. Si en la resolución
judicial no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que
no resulta directamente como declaración legal del artículo 9.1.e) de la Ley sobre
propiedad horizontal, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente
obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales
cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar.
Del texto de la sentencia objeto de calificación no resulta declaración alguna sobre el
eventual alcance jurídico real de la condena al pago de cuotas adeudadas, con lo que
solo cabe apreciar una eficacia obligacional que no permite su constancia en el Registro
(artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento).
cve: BOE-A-2025-11852
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Núm. 141
