Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11578)
Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se suspende la legalización del libro de actas de una comunidad de propietarios, por no identificarse debidamente las fincas registrales que integran la comunidad de propietarios que solicita la legalización del libro de actas.
12 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75549
n.º 2 de Villajoyosa, notificada a mi parte el pasado 21 de enero de 2025. Así lo dispone
entre otras la resolución de la DGRN de 19 de febrero de 2005 pues, de no ser así, se
restringiría las posibilidades de defensa del interesado, conclusión muy lejana a la
voluntad del legislador, que ha sido, precisamente la de ampliar las posibilidades de
defensa contra una calificación registral negativa.
Fondo del asunto.
Legalización de libros a las comunidades de hecho.
Consideramos que la registradora, en la calificación recurrida, no ha tenido en cuenta
el contenido de la resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado 6349, de 15 de marzo de 2012, que confirma la posibilidad de que las
comunidades de propietarios “de hecho” legalicen sus libros de actas en el Registro de la
Propiedad, al amparo del artículo 415 del Reglamento Hipotecario.
El reconocimiento de las comunidades de hecho ha sido considerado por la
jurisprudencia como “una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto
idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede
dejar de aplicarse esa legislación” (STS de 28 de mayo de 2009 - RJ 2009/3048).
Este tipo de comunidades de facto, que engloba también urbanizaciones privadas y
complejos inmobiliarios, vienen expresamente recogidas en el artículo 2 b) de la Ley de
Propiedad Horizontal en su redacción dada por la Ley 8/1999 de 6 de abril. Establece el
citado artículo “Esta Ley será de aplicación: a las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por
las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus
partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y
obligaciones recíprocas de los comuneros”.
De acuerdo con la doctrina dominante y la jurisprudencia (incluidas las resoluciones
de la DGRN) el título constitutivo de la propiedad horizontal no es un elemento sustancial
de la misma de manera que la comunidad en régimen de propiedad horizontal existe
desde el momento en que sobre un edificio, o varios, concurren varios propietarios de
pisos o locales que comparte elementos o servicios comunes y, desde ese momento,
queda sometida a la LPH, salvo en aquello en lo que sea indispensable para su
aplicación el otorgamiento del título constitutivo.
Tampoco tiene efectos constitutivos la inscripción en el Registro de la Propiedad,
requisito únicamente necesario a efectos de publicidad y de eficacia frente a terceros.
La Resolución de la DGRN de 15 diciembre 2004 se pronuncia en el sentido de
aplicar la ley de propiedad horizontal a aquellos supuestos en los que se dan los
presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por
partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero
en los que no se ha otorgado el título constitutivo.
Según recoge la Resolución DGRN de 5 de junio de 1998 (…) en el régimen de
propiedad horizontal, tanto el constituido formalmente como el de hecho, pueden
distinguirse, por un lado, los pisos, locales u otros elementos privativos e independientes,
que son aquellos espacios suficientemente delimitados y susceptibles de
aprovechamiento independiente y, por otro lado, una serie de elementos y servicios
comunes de los que son cotitulares los propietarios de los elementos privativos.
Según la citada Resolución de la DGRN de 5 de junio de 1998: “Si no se había
formalizado el título constitutivo al tiempo de enajenarse el primer piso o local, ni otra
cosa se especificaba en el concreto contrato traslativo, serían comunes todos los
elementos del inmueble en su conjunto (...) que no puedan reputarse pisos, es decir,
espacios habitables susceptibles de aprovechamiento independiente; y esta conclusión
viene avalada por el propio artículo 396 del Código Civil en su redacción vigente, toda
vez que en defecto de previsión específica en el título constitutivo,..” Este artículo 396
CC recoge también como comunes “otros servicios o instalaciones comunes” como son
en este caso el de conserjería, limpieza y jardinería con el mantenimiento de un seto de
cve: BOE-A-2025-11578
Verificable en https://www.boe.es
Cuarto.
Núm. 138
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75549
n.º 2 de Villajoyosa, notificada a mi parte el pasado 21 de enero de 2025. Así lo dispone
entre otras la resolución de la DGRN de 19 de febrero de 2005 pues, de no ser así, se
restringiría las posibilidades de defensa del interesado, conclusión muy lejana a la
voluntad del legislador, que ha sido, precisamente la de ampliar las posibilidades de
defensa contra una calificación registral negativa.
Fondo del asunto.
Legalización de libros a las comunidades de hecho.
Consideramos que la registradora, en la calificación recurrida, no ha tenido en cuenta
el contenido de la resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado 6349, de 15 de marzo de 2012, que confirma la posibilidad de que las
comunidades de propietarios “de hecho” legalicen sus libros de actas en el Registro de la
Propiedad, al amparo del artículo 415 del Reglamento Hipotecario.
El reconocimiento de las comunidades de hecho ha sido considerado por la
jurisprudencia como “una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto
idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede
dejar de aplicarse esa legislación” (STS de 28 de mayo de 2009 - RJ 2009/3048).
Este tipo de comunidades de facto, que engloba también urbanizaciones privadas y
complejos inmobiliarios, vienen expresamente recogidas en el artículo 2 b) de la Ley de
Propiedad Horizontal en su redacción dada por la Ley 8/1999 de 6 de abril. Establece el
citado artículo “Esta Ley será de aplicación: a las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por
las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus
partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y
obligaciones recíprocas de los comuneros”.
De acuerdo con la doctrina dominante y la jurisprudencia (incluidas las resoluciones
de la DGRN) el título constitutivo de la propiedad horizontal no es un elemento sustancial
de la misma de manera que la comunidad en régimen de propiedad horizontal existe
desde el momento en que sobre un edificio, o varios, concurren varios propietarios de
pisos o locales que comparte elementos o servicios comunes y, desde ese momento,
queda sometida a la LPH, salvo en aquello en lo que sea indispensable para su
aplicación el otorgamiento del título constitutivo.
Tampoco tiene efectos constitutivos la inscripción en el Registro de la Propiedad,
requisito únicamente necesario a efectos de publicidad y de eficacia frente a terceros.
La Resolución de la DGRN de 15 diciembre 2004 se pronuncia en el sentido de
aplicar la ley de propiedad horizontal a aquellos supuestos en los que se dan los
presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por
partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero
en los que no se ha otorgado el título constitutivo.
Según recoge la Resolución DGRN de 5 de junio de 1998 (…) en el régimen de
propiedad horizontal, tanto el constituido formalmente como el de hecho, pueden
distinguirse, por un lado, los pisos, locales u otros elementos privativos e independientes,
que son aquellos espacios suficientemente delimitados y susceptibles de
aprovechamiento independiente y, por otro lado, una serie de elementos y servicios
comunes de los que son cotitulares los propietarios de los elementos privativos.
Según la citada Resolución de la DGRN de 5 de junio de 1998: “Si no se había
formalizado el título constitutivo al tiempo de enajenarse el primer piso o local, ni otra
cosa se especificaba en el concreto contrato traslativo, serían comunes todos los
elementos del inmueble en su conjunto (...) que no puedan reputarse pisos, es decir,
espacios habitables susceptibles de aprovechamiento independiente; y esta conclusión
viene avalada por el propio artículo 396 del Código Civil en su redacción vigente, toda
vez que en defecto de previsión específica en el título constitutivo,..” Este artículo 396
CC recoge también como comunes “otros servicios o instalaciones comunes” como son
en este caso el de conserjería, limpieza y jardinería con el mantenimiento de un seto de
cve: BOE-A-2025-11578
Verificable en https://www.boe.es
Cuarto.
