BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 7 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 74912

Y, precisamente al amparo de dicha normativa, eso es lo que ha hecho el registrador:
acudir al contraste entre la representación gráfica catastral, esto es, la delimitación
gráfica del inmueble que consta en la cartografía catastral, con la representación gráfica
oficial del territorio, esto es, la ortofotografía oficial disponible en la propia Sede Oficial
del Catastro. Tal posibilidad la refrenda la Resolución de 22 de noviembre de 2022
cuando prevé que el registrador pueda motivar su denegación «en indicios de invasión
resultantes de contrastes visuales por superposición entre la georreferenciación catastral
cuya inmatriculación se pretende y la apariencia mostrada en la ortofotografía oficial
disponible en la aplicación gráfica registral homologada». Lo que ocurre es que, en
presente caso, las dudas expresadas por el registrador en cuanto a que la
representación gráfica de la finca no se corresponde exactamente con los límites físicos
de la misma, no son suficientes, por sí solas, para concluir en una negativa a la práctica
de la inscripción solicitada.
Además, como se dijo en la citada Resolución de 22 de noviembre de 2022 o en la
más reciente de 23 de mayo de 2024, «sería relevante cuantificar si tal hipotética
invasión visual resultara superior o inferior al margen de tolerancia gráfica entre la
representación catastral y la fotointerpretada, tal como consta definido en la Resolución
de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban
especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas
sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre
el Catastro y el Registro de la Propiedad. Recuérdese que dicho margen de tolerancia
gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que “el registrador disponga de un
criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica
catastral”, de modo que “cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de
tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente”,
como se prevé en el apartado tercero de dicha Resolución conjunta». El registrador, en
el supuesto de este expediente, no ha cuantificado si la hipotética invasión visual supera,
o no, el margen de tolerancia gráfica definido en la citada Resolución conjunta y que se
expresa en el Anexo II: que la línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de
la representación gráfica alternativa debe estar comprendida, en el caso de cartografía
urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de
+0,5 metros y un borde interior, situado a una distancia de -0,50 metros, trazados ambos
a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la
parcela catastral. Adicionalmente, cuando la diferencia de superficie entre la
representación gráfica alternativa y la cartografía catastral no exceda del 5 % de la
superficie catastral. Ambos criterios se cumplen en el supuesto de hecho de este
expediente.
9. Sin embargo, procede señalar que conforme al criterio establecido por esta
Dirección General en Resoluciones de 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025, cuando en
el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se formulan
alegaciones por parte de un colindante, el registrador podrá requerirle para que aporte la
justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que
invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta
afectada por el supuesto solape o invasión.
Esta justificación gráfica aportada, la cual además se acompaña en el supuesto de
hecho de este expediente al escrito de oposición, deberá ser objeto de traslado al
promotor de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría
en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción
parcial «recortada» en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que,
aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.
En efecto, como señalara la Resolución de 10 de noviembre de 2022 «cuando un
particular formula oposición en términos confusos o sin que conste la autenticidad de su
identidad, o validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál
es la finca supuestamente invadida y en qué medida concreta, o cualquier otro extremo

cve: BOE-A-2025-11486
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Núm. 137