BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 7 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 74910

Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar,
las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con
anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas
sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación,
localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad
a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el
procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de
haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de
la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea,
la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra
parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del
registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones
genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016
(reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la
doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes
constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los
titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial
importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de
la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso
constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de
intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de
indefensión».
6. En el concreto caso de este expediente, el registrador funda sus dudas en la
alegación de los colindantes, que entienden que se produce una invasión de su finca
porque la representación gráfica propuesta no respeta el muro delimitador de ambas
propiedades, según resulta de la superposición de la base gráfica alternativa presentada
sobre la cartografía catastral y sobre la ortofotografía aérea.
A este respecto, debe recordarse que, como han declarado las Resoluciones de esta
Dirección General de 27 de septiembre de 2023, 9 de julio y 12 de septiembre de 2024,
para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante
el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que
puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido
colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una
mera situación física en sustancia jurídica. La facultad de deslindar la finca es una de las
facultades que se integran en el contenido mínimo de todo derecho de dominio y como
dice el artículo 384 del Código Civil: «Todo propietario tiene derecho a deslindar su
propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes». Por su parte, el
deslinde atenderá en primer lugar a los títulos de cada propietario y solo por falta de
títulos suficientes, por lo que resulte de la posesión en que estuvieren los colindantes,

cve: BOE-A-2025-11486
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 137