BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 7 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 74909

A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador califica desfavorablemente la
inscripción solicitada, por entender fundamentada la oposición formulada, ya que
contrastadas las alegaciones con la representación gráfica alternativa propuesta, con la
descripción catastral de la finca de los colindantes opositores y con las ortofotografías
aéreas, se observa la posible verosimilitud de la afirmación contenida en el escrito de
oposición, constatándose con ello el carácter litigioso de la representación gráfica que
pretende inscribirse.
La recurrente sostiene, en síntesis, que en la documentación aportada por los
alegantes no se acredita la realización de alzamiento topográfico alguno, sino que se
basa en la propia representación gráfica aportada por los promotores y que acompaña a
la solicitud de inscripción; que si la finca de los alegantes se corresponde exactamente
con la parcela catastral con la que aquélla se corresponde, tal pretendida invasión es
puesta de manifiesto precisamente por el informe de validación gráfica que acompaña a
la solicitud, entendiendo que los alegantes deberían haber basado sus alegaciones en
documentación técnica que, en apoyo de sus pretensiones, desdijera la geometría
asignada a la finca de los promotores por la representación gráfica propuesta; solicita,
finalmente, que las alegaciones se basen en un alzamiento georreferenciado realizado
por técnico competente, por entender que la cartografía catastral no es acorde a la
realidad y no puede ser tomada como base para sustentar la oposición manifestada.
2. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Y ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una
georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos
titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o en una
conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la
autoridad judicial en el seno del correspondiente expediente.
3. Debe recordarse que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente
para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su
coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de
cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la
misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y
superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva
y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una
representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1,
con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes
afectados.
4. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha
declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y,
recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del
recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o
no ajustada a Derecho. Cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los
colindantes notificados, como dice el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador
«decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien
no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales
colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al
análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en
Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el
registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la
finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de
fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley

cve: BOE-A-2025-11486
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Núm. 137