Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11273)
Resolución de 30 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria por existir anotada, con posterioridad a la carga ejecutada, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por juzgado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 135
Jueves 5 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 73796
dada la naturaleza del procedimiento, pone en entredicho la propia validez de la
documentación previa y, por ende, de la transmisión efectuada. No se trata, por tanto, de
títulos incompatibles entre sí, como una doble transmisión a distintos adquirentes –en
cuyo caso regirían los principios de prioridad (artículo 17), inoponibilidad (artículo 32) y la
aplicación de las normas sobre la doble venta consagradas en el artículo 1473 del
Código Civil–, sino del hecho de que un documento presentado con posterioridad revele
la invalidez del primeramente presentado, lo que conduce a la primacía del principio de
legalidad sobre el de prioridad recién referido.
En este sentido, la Resolución de 25 de febrero de 2025 recuerda que el conflicto de
prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado
es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del
primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos
ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del
principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la
exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Como señala la Resolución de 20 de diciembre de 2024 una rígida aplicación del
principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de
examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que
afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando así la
práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al
despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una
sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente,
declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque la calificación
conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada
en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al extremo de la
desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador
a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.
Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos encontramos
ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos
alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión),
presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles
accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera
que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, si en el caso de presentación del mandamiento penal ordenando
prohibición de disponer con posterioridad al título transmisivo por esta proscrito, la
Resolución de 25 de febrero del año 2025 defendió la suspensión de la inscripción de
dicho título, no puede ser otra la solución en el caso de que el título de enajenación, sea
esta voluntaria o derivada de un procedimiento de ejecución forzosa, se presenta cuando
dicha prohibición de disponer, de origen penal o administrativo, conste ya anotada en el
Registro de la Propiedad.
8. En conclusión, constando anotada una prohibición de disponer dictada por el
juez de Instrucción en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación
derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente
autorización de dicho juez de Instrucción que expresamente lo permita.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de abril de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-11273
Verificable en https://www.boe.es
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
Núm. 135
Jueves 5 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 73796
dada la naturaleza del procedimiento, pone en entredicho la propia validez de la
documentación previa y, por ende, de la transmisión efectuada. No se trata, por tanto, de
títulos incompatibles entre sí, como una doble transmisión a distintos adquirentes –en
cuyo caso regirían los principios de prioridad (artículo 17), inoponibilidad (artículo 32) y la
aplicación de las normas sobre la doble venta consagradas en el artículo 1473 del
Código Civil–, sino del hecho de que un documento presentado con posterioridad revele
la invalidez del primeramente presentado, lo que conduce a la primacía del principio de
legalidad sobre el de prioridad recién referido.
En este sentido, la Resolución de 25 de febrero de 2025 recuerda que el conflicto de
prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado
es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del
primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos
ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del
principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la
exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Como señala la Resolución de 20 de diciembre de 2024 una rígida aplicación del
principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de
examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que
afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando así la
práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al
despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una
sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente,
declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque la calificación
conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada
en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al extremo de la
desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador
a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.
Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos encontramos
ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos
alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión),
presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles
accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera
que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, si en el caso de presentación del mandamiento penal ordenando
prohibición de disponer con posterioridad al título transmisivo por esta proscrito, la
Resolución de 25 de febrero del año 2025 defendió la suspensión de la inscripción de
dicho título, no puede ser otra la solución en el caso de que el título de enajenación, sea
esta voluntaria o derivada de un procedimiento de ejecución forzosa, se presenta cuando
dicha prohibición de disponer, de origen penal o administrativo, conste ya anotada en el
Registro de la Propiedad.
8. En conclusión, constando anotada una prohibición de disponer dictada por el
juez de Instrucción en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación
derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente
autorización de dicho juez de Instrucción que expresamente lo permita.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de abril de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-11273
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Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
