BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66093

durante una parte de la duración del mismo si encontrase un mejor comprador, y en
recibir una parte del precio de ejercicio de manera inmediata. Cabe resaltar que la
vivienda se encuentre totalmente en bruto únicamente con las vigas interiores y la
fachada por lo que el valor de la misma es infinitamente inferior al de mercado. No existe
por tanto ningún elemento objetivo que muestre en el espíritu de la transacción la
existencia de pacto comisorio.
Resulta patente que los optantes arriesgan en la transacción el importe entregado
como prima conceptuada como arras y que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la
opción, que depende tanto del nivel general de precio del mercado inmobiliario y del nivel
específico de precio de la Finca en particular que se grava. No existiendo, por tanto,
garantía de que la optante recuperará las cantidades, al estar la prima/arras sujetas a los
riesgos anteriormente indicados, más aún ante una situación de incertidumbre como la
que vivimos actualmente.
Los argumentos aducidos por el registrador carecen de relevancia en el caso que
nos ocupa, ya que resuelven sobre opciones en pago de deuda, y no son supuestos
remotamente semejantes al presente supuesto. El anticipo del precio en calidad de prima
y/o arras surge como parte del acuerdo entre las Partes, siendo importante destacar que
esta cantidad no devenga intereses durante la vida del contrato. El Concedente disponen
de un plazo de un (1) año para lograr vender la Finca por importe superior al pactado
entre las Partes en la Escritura Pública y durante ese plazo la cantidad entregada al
Concedente no ha devengado ningún tipo de interés a favor de la optante.
Por lo que, en definitiva, difícilmente podemos observar en este escenario los
elementos constitutivos de un préstamo (obligación de devolución del principal y
devengo de intereses durante la vida del préstamo), mucho menos de un pacto
comisorio.
Me remito directamente a lo referido en este sentido por este organismo en las
resoluciones de los recursos anteriormente presentados, insisto, recursos presentados
sobre calificaciones efectuadas a escrituras idénticas. Donde este organismo establece que:
“Por tales razones el defecto invocado por la registradora en su calificación ha de ser
revocado, ya que –como ya se dijo en la Resolución de 28 de enero de 2020 y se reitera
ahora no se deduce de forma patente de lo pactado que estemos claramente ante un
contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la ley 2/2009, de 31 de marzo,
ni que la opción de compra se constituya en garantía de aquella.
No se pacta en ningún caso la concesión de préstamos o créditos hipotecarios, ni
siquiera bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio
equivalente de financiación, ni son contratos de intermediación para la celebración de un
contrato de préstamo o crédito a un consumidor. Tampoco son préstamos o créditos de
los previstos en el artículo 2.1 a y b de la ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario. El caso aquí planteado es una pura operación
inmobiliaria, intermedia entre arras o señal y la venta, que el legislador permite que
alcance eficacia real y sea inscribible.
La opción de compra pactada reúne los requisitos propios de todo contrato de tal
naturaleza, como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la
opción.
Al ser plazo inferior a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto de
opción adquiere éste el carácter inscribible (Artículo 14 del reglamento hipotecario).
La sociedad optante tiene por objeto social la actividad inmobiliaria, incluyendo la
mediación en la compraventa de inmuebles, y la opción de compra es un contrato que
sirve de puente entre las meras arras o señal y la formalización definitiva de la compra. y
no se exige en ningún precepto legal que el precio de ejercicio de la opción sea igual,
superior o inferior al precio o prima pagado por la constitución del derecho de opción, ello
dependerá de las circunstancias económicas de la transacción, de que se quiera
establecer una cláusula penal que incentive la formalización final de la compraventa o de
si en el ínterin hay un uso o arrendamiento que haya generado gastos indemnizables
que deban ser compensados.

cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 122