BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 48719

necesidad de pedir al Consell de Formentera la pertinente licencia de segregación, de
modo que se han realizado modificaciones encubiertas de entidades hipotecarias
intentando evitar el cumplimiento de los requisitos administrativos que son imperativos
mediante la técnica de la inmatriculación en el Registro de la Propiedad.
No se puede afirmar que en este caso exista ninguna modificación de entidades
hipotecarias, ya que no se realiza ninguna división ni segregación de fincas inscritas, que
es el presupuesto para que exista una modificación de entidades hipotecarias (vid.
artículos 45 y siguientes del Reglamento Hipotecario). No le corresponde al registrador
controlar la legalidad de una división o segregación de finca que haya tenido lugar fuera
del Registro. De lo contrario, podría llegarse al absurdo e imposible de tener que analizar
todo el historial de modificaciones de configuración de fincas a inmatricular, con el
correspondiente cumplimiento de sus requisitos legales, para que una finca pudiera
acceder por primera vez al Registro.
Además, como ya ha puesto de relieve esta Dirección General, tratándose del
supuesto de una finca no inmatriculada que comparte representación gráfica catastral
con otra finca inscrita, de acuerdo con la literalidad del artículo 205 de la Ley Hipotecaria
sería necesario formalizar la agrupación de ambas fincas para su inscripción conforme a
dicha representación gráfica, previa tramitación del procedimiento del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria si el registrador tiene dudas sobre la descripción de la finca –Resolución
de esta Dirección General de 25 de septiembre de 2023–, si bien, en línea con lo
mantenido en otras Resoluciones de esta Dirección General –cfr. Resolución de 6 de
marzo de 2024– no cabe descartar la admisibilidad de la representación gráfica
alternativa para un supuesto de inmatriculación en el que dos fincas como objeto de
derecho diferenciados carecen de sendas representaciones gráficas catastrales por su
condición de colindantes, dadas las reglas de actuación del Catastro –cfr. artículo 18.4
del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo–; o también sería posible, como ha
sucedido en este caso, que el interesado inste previamente una segregación catastral,
que da como resultado dos parcelas catastrales diferenciadas, coincidentes con las
fincas a inmatricular y con sus correspondientes representaciones gráficas
georreferenciadas catastrales.
En último término, aun cuando el registrador considerase que entran en el ámbito de
su calificación estos extremos, podría haber acudido, por analogía, a lo dispuesto en los
artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, notificando las circunstancias
concurrentes a la Administración competente, para que esta se pronunciase sobre la
existencia o no de una parcelación ilegal, pero no denegar la inmatriculación por
entender que por existir dudas de que haya sido así, la documentación ha sido elaborada
con una finalidad puramente instrumental.
7. Cabe añadir por último que, ciertamente, la vía inmatriculadora que ofrece el
artículo 205 de la Ley Hipotecaria goza de menores requisitos y garantías jurídicas que
la del expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, o la de la
sentencia declarativa regulada en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria, y quizá por eso
precisamente es la del artículo 205 la más utilizada en la práctica.
Pero tanto el legislador como los interesados, que han de ser expresamente
informados de ello por el notario autorizante, son conscientes de ello, y en justa
contrapartida, los efectos jurídicos de la inmatriculación obtenida por la vía del
artículo 205, por tener menores requisitos jurídicos, se ven reducidos, de manera
siquiera temporal, como resulta del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual,
si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en el
artículo 205 los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta ley (que,
recordemos, no protegen al inmatriculante, sino a terceros y sucesivos adquirentes que
inscriban su derecho) no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.
Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda
forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.
8. Finalmente debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo (véase
Resolución de 20 de octubre de 2022) que para disipar las dudas de una posible doble

cve: BOE-A-2025-7065
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Núm. 85