BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 48717

al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, había considerado
comprendidos incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil; frente a ello la nueva redacción del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria exige siempre doble título público.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima respecto
de la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
4. Todos estos requisitos se cumplen por los títulos públicos aportados en el caso
analizado en este expediente, teniendo en cuenta que, como ha señalado este Centro
Directivo, el plazo de un año que, según el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ha de
transcurrir entre las dos adquisiciones ha de computarse, no necesariamente entre las
fechas de los respectivos títulos formales, sino entre la fecha de la previa adquisición
documentada en título público y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior
(cfr. Resolución de 19 de noviembre de 2015, reiterada por Resoluciones de 4 de mayo
y 27 de junio de 2016, 3 de junio y 5 de octubre de 2021 o 29 de marzo de 2023).
Por otro lado, tampoco se puede afirmar que concurran en este supuesto alguno o
algunos de los elementos necesarios para poder inferir la creación instrumental de
documentación «ad hoc» para procurar la inmatriculación eludiendo los requisitos
legales. No se da una simultaneidad de fechas de los títulos o adquisiciones, ni existen
transmisiones circulares, ni tampoco se puede apreciar la ausencia de función
económica o la neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos.
Los criterios objetivos en los que funda el registrador la existencia de dudas
racionales acerca de que los títulos hayan sido elaborados con una finalidad puramente
instrumental para obtener la inmatriculación de las fincas son, como se ha dicho,
refutados por la notaria recurrente en su escrito de recurso. De hecho, el registrador, en
su informe, parece solo mantener uno de dichos criterios.
Uno de dichos criterios se refiere a que la titularidad catastral de las parcelas no
coincide con la titularidad que se afirma que tienen y han tenido las fincas según la
documentación presentada. Como ha reiterado esta Dirección General (vid. Resolución
de 19 de julio de 2018), cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24
de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en
la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados
todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados
en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal
es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente
diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que,
ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre
de 2015.
Además, del tenor del artículo 205 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que
exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la
descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3
de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin
perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán,
los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».
Por tanto, actualmente debe entenderse inaplicable el artículo 298 del Reglamento
Hipotecario, en particular, y en lo que a este expediente se refiere, en cuanto que

cve: BOE-A-2025-7065
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Núm. 85