Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-7065)
Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 48716
2. Es doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 29 de mayo
de 2014) que no supone una extralimitación competencial que el registrador califique si
los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han
sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la
finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos.
Así se viene exigiendo, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del
procedimiento, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación
se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo
que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales
como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de
función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que
ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad
hoc».
La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de
dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean
dos transmisiones efectivas y reales.
Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se
excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación
presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, a la vista de lo declarado por
el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de calificación no se limita a una
pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al
registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual.
De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el registrador puede
detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien esta
última afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues deberá analizarse el
conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy especialmente el iter
documental seguido– para comprobar si existe o no una fundada sospecha y no una
mera suposición o conjetura.
3. Hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la
Ley Hipotecaria tiene menores garantías que otros procedimientos de inmatriculación
establecidos en ella, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes
que pudieran verse afectados, siendo estos los más interesados en que el acceso de
una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes,
pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. No obstante, sí que
debe incorporarse necesariamente certificación catastral descriptiva y gráfica en
términos que se correspondan con la descripción de la finca en el título inmatriculador.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, de 24 de junio, el legislador ha dado un paso más, pues, como expone su
Preámbulo, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante
título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina científica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
cve: BOE-A-2025-7065
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 85
Martes 8 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 48716
2. Es doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 29 de mayo
de 2014) que no supone una extralimitación competencial que el registrador califique si
los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han
sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la
finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos.
Así se viene exigiendo, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del
procedimiento, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación
se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo
que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales
como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de
función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que
ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad
hoc».
La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de
dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr
certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean
dos transmisiones efectivas y reales.
Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se
excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación
presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, a la vista de lo declarado por
el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de calificación no se limita a una
pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al
registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual.
De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el registrador puede
detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien esta
última afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues deberá analizarse el
conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy especialmente el iter
documental seguido– para comprobar si existe o no una fundada sospecha y no una
mera suposición o conjetura.
3. Hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la
Ley Hipotecaria tiene menores garantías que otros procedimientos de inmatriculación
establecidos en ella, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes
que pudieran verse afectados, siendo estos los más interesados en que el acceso de
una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes,
pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. No obstante, sí que
debe incorporarse necesariamente certificación catastral descriptiva y gráfica en
términos que se correspondan con la descripción de la finca en el título inmatriculador.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, de 24 de junio, el legislador ha dado un paso más, pues, como expone su
Preámbulo, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante
título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina científica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
cve: BOE-A-2025-7065
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Núm. 85
