Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-7067)
Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas.
15 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 48735
escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, intervención exclusiva de
personas ligadas por los más estrechos vínculos de parentesco y circularidad de las
operaciones efectuadas. Pero parece que, atendiendo al contenido, fechas y otorgantes
de las escrituras presentadas (que implica escrituras de los años 1988, 2006 y 2024), no
concurre el criterio de la simultaneidad del título inmatriculador y de la adquisición previa,
tampoco los criterios de escaso coste fiscal, estrechos vínculos de parentesco ni
circularidad.
Así, cumpliéndose los requisitos del artículo 205 LH y no concurriendo ninguno de los
criterios reveladores de que la documentación presentada se ha creado con una finalidad
puramente instrumental para obtener la inmatriculación, solo podemos tratar de rebatir
los criterios objetivos que señalan las calificaciones como causas del defecto
insubsanable, pues desconocemos, por nuestra parte, cual es la fundamentación jurídica
o doctrinal en las que se basan.
Con relación a los criterios objetivos primero y segundo: Parece que, en conjunto,
quieren destacar el hecho de que en la escritura de adición de herencia
(protocolo 626/2024 de la notario recurrente en Formentera) en la indicación del título de
adquisición se expresa que 3/5 partes indivisas de las fincas que se pretenden
inmatricular se adquirieron por contrato de cesión a cambio de alimentos formalizado no
en documento público sino privada y verbalmente, y las otras 2/5 partes por herencia.
Por si la referencia a no en documento público sino privada y verbalmente tuviera por
finalidad apuntar como defecto la necesidad de documentación pública para esas previas
transmisiones, recordaremos que existiendo doble título, nuestro Centro Directivo tiene
señalado en Resoluciones de 02/09/2013, 25/07/2018 y 07/11/2018, que no hay
obligación de presentar los títulos previos más allá del primer título público.
Pero, además, con relación a esta escritura de adición de herencias,
protocolo 626/2024 de Formentera, concurren tres particularidades que tal vez no se han
entendido o atendido al emitir las calificaciones:
Y la primera tiene relación con los criterios objetivos primero y segundo: La adición
formalizada en el protocolo 626/2024 de la notario recurrente, se ajusta a la verdad que
asevera el recurrente sobre el origen de la transmisión de las cuotas indivisas de finca
que recoge. Las fincas pertenecieron en su origen a las cinco hermanas de don M. C. M.
(M., J., A., R. y C.) por herencia del padre de todos ellos. M., J. y A. transmitieron a su
hermano, don M. C. M., 1/5 parte cada una (3/5 en total) de las fincas, por cesión a
cambio de alimentos y cuidados en documento privado, y las hermanas R. y C. todavía
conservaban las 2/5 partes restantes en su poder.
Hubiera sido más sencillo adicionar, por don J. C. V., la herencia de su padre, don M.
C. M. (protocolo 19/1988 doña María Eugenia Roa Nonide), indicando en el apartado
título que le pertenecían por haberlas adquirido de sus hermanas por justos y legítimos
títulos de contrato de cesión a cambio de alimentos en documento privado y de herencia;
pero esto no hubiera recogido toda la verdad manifestada por el interesado y en las
escrituras notariales debe reflejarse la realidad de tal forma que el titular/adquirente
disponga de toda la información sobre la procedencia de sus bienes, especialmente
tratándose de documentar fincas que van a acceder por primera vez al Registro de la
Propiedad, teniendo en cuenta las limitaciones del art 207 LH y la no protección del
artículo 34 LH al inmatriculante.
Con relación al criterio objetivo tercero.
a) Una de las objeciones de este criterio objetivo tercero de las calificaciones es
que “La parcela con referencia catastral 07024A005000280000PB, la cual según el
otorgante, es la que corresponde a las dos fincas cuya inmatriculación se pide”.
Esta afirmación solo puede deberse a un error u omisión en la lectura de los títulos
presentados, pues como se verá, lo que se dice es que la referencia
catastral 07024A005000280000PB no se corresponde con la realidad de las fincas.
Hay que aclarar que la parcela catastral con referencia 07024A005000280000PB
(parcela catastral 28 del polígono 5), reflejaba una planimetría que no se correspondía
cve: BOE-A-2025-7067
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 85
Martes 8 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 48735
escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, intervención exclusiva de
personas ligadas por los más estrechos vínculos de parentesco y circularidad de las
operaciones efectuadas. Pero parece que, atendiendo al contenido, fechas y otorgantes
de las escrituras presentadas (que implica escrituras de los años 1988, 2006 y 2024), no
concurre el criterio de la simultaneidad del título inmatriculador y de la adquisición previa,
tampoco los criterios de escaso coste fiscal, estrechos vínculos de parentesco ni
circularidad.
Así, cumpliéndose los requisitos del artículo 205 LH y no concurriendo ninguno de los
criterios reveladores de que la documentación presentada se ha creado con una finalidad
puramente instrumental para obtener la inmatriculación, solo podemos tratar de rebatir
los criterios objetivos que señalan las calificaciones como causas del defecto
insubsanable, pues desconocemos, por nuestra parte, cual es la fundamentación jurídica
o doctrinal en las que se basan.
Con relación a los criterios objetivos primero y segundo: Parece que, en conjunto,
quieren destacar el hecho de que en la escritura de adición de herencia
(protocolo 626/2024 de la notario recurrente en Formentera) en la indicación del título de
adquisición se expresa que 3/5 partes indivisas de las fincas que se pretenden
inmatricular se adquirieron por contrato de cesión a cambio de alimentos formalizado no
en documento público sino privada y verbalmente, y las otras 2/5 partes por herencia.
Por si la referencia a no en documento público sino privada y verbalmente tuviera por
finalidad apuntar como defecto la necesidad de documentación pública para esas previas
transmisiones, recordaremos que existiendo doble título, nuestro Centro Directivo tiene
señalado en Resoluciones de 02/09/2013, 25/07/2018 y 07/11/2018, que no hay
obligación de presentar los títulos previos más allá del primer título público.
Pero, además, con relación a esta escritura de adición de herencias,
protocolo 626/2024 de Formentera, concurren tres particularidades que tal vez no se han
entendido o atendido al emitir las calificaciones:
Y la primera tiene relación con los criterios objetivos primero y segundo: La adición
formalizada en el protocolo 626/2024 de la notario recurrente, se ajusta a la verdad que
asevera el recurrente sobre el origen de la transmisión de las cuotas indivisas de finca
que recoge. Las fincas pertenecieron en su origen a las cinco hermanas de don M. C. M.
(M., J., A., R. y C.) por herencia del padre de todos ellos. M., J. y A. transmitieron a su
hermano, don M. C. M., 1/5 parte cada una (3/5 en total) de las fincas, por cesión a
cambio de alimentos y cuidados en documento privado, y las hermanas R. y C. todavía
conservaban las 2/5 partes restantes en su poder.
Hubiera sido más sencillo adicionar, por don J. C. V., la herencia de su padre, don M.
C. M. (protocolo 19/1988 doña María Eugenia Roa Nonide), indicando en el apartado
título que le pertenecían por haberlas adquirido de sus hermanas por justos y legítimos
títulos de contrato de cesión a cambio de alimentos en documento privado y de herencia;
pero esto no hubiera recogido toda la verdad manifestada por el interesado y en las
escrituras notariales debe reflejarse la realidad de tal forma que el titular/adquirente
disponga de toda la información sobre la procedencia de sus bienes, especialmente
tratándose de documentar fincas que van a acceder por primera vez al Registro de la
Propiedad, teniendo en cuenta las limitaciones del art 207 LH y la no protección del
artículo 34 LH al inmatriculante.
Con relación al criterio objetivo tercero.
a) Una de las objeciones de este criterio objetivo tercero de las calificaciones es
que “La parcela con referencia catastral 07024A005000280000PB, la cual según el
otorgante, es la que corresponde a las dos fincas cuya inmatriculación se pide”.
Esta afirmación solo puede deberse a un error u omisión en la lectura de los títulos
presentados, pues como se verá, lo que se dice es que la referencia
catastral 07024A005000280000PB no se corresponde con la realidad de las fincas.
Hay que aclarar que la parcela catastral con referencia 07024A005000280000PB
(parcela catastral 28 del polígono 5), reflejaba una planimetría que no se correspondía
cve: BOE-A-2025-7067
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 85
