Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-7067)
Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 85
Martes 8 de abril de 2025
2.
Sec. III. Pág. 48734
Fundamentos de Derecho.
Primero. Los cuatro primeros párrafos del artículo 205 de la Ley hipotecaria, citado
como único fundamento jurídico de la calificación dicen:
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de
persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial
de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la
finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén
inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada
facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u
órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la
finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el
informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la
recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su
informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una
posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
Segundo. Del análisis conjunto de los criterios objetivos y del fundamento jurídico
contenidos en las notas de calificación resulta que no es el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria el fundamento jurídico de la calificación negativa, puesto que los títulos
presentados cumplen todos los requisitos exigidos por dicho artículo:
Tercero. Por semejanza del caso (inmatriculación de finca por doble título en
Formentera) con la calificación que fue objeto de recurso y resuelta por el Centro
Directivo en Resolución de 12/09/2024, y por la expresión “una finalidad puramente
instrumental con el fin de obtener tal inmatriculación” parece que el fundamento jurídico
de la calificación podría ser la doctrina recogida en numerosas resoluciones, en las que
se indica: “Que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la
instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas,
debiendo estar suficientemente fundadas”.
Según esta doctrina, los criterios que permiten inferir el carácter ad hoc de la
documentación y diferenciar la creada ficticiamente de aquella que cumple los requisitos
del artículo 205 LH son: simultaneidad del título inmatriculador y de la adquisición previa,
cve: BOE-A-2025-7067
Verificable en https://www.boe.es
a) Dos títulos públicos traslativos con una diferencia entre las adquisiciones de, al
menos, un año, identidad en la descripción de las fincas en ambos títulos y en la
catastral que se incorpora.
b) Inexistencia de dudas del Registrador sobre la coincidencia total o parcial de la
finca con otras previamente inmatriculadas, además de haberse verificado por el
Registrador que la finca no se encuentra inscrita a favor de ninguna persona. Pues se
habrían expresado en la calificación la finca o fincas previamente inmatriculadas
“invadidas” por las que se pretenden inmatricular.
c) Inexistencia de dudas del Registrador sobre la coincidencia de la finca cuya
inmatriculación se pretende con el dominio público no inmatriculado pero que aparezca
recogido en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones
Públicas.
Núm. 85
Martes 8 de abril de 2025
2.
Sec. III. Pág. 48734
Fundamentos de Derecho.
Primero. Los cuatro primeros párrafos del artículo 205 de la Ley hipotecaria, citado
como único fundamento jurídico de la calificación dicen:
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de
persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial
de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la
finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén
inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada
facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u
órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la
finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el
informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la
recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su
informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una
posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
Segundo. Del análisis conjunto de los criterios objetivos y del fundamento jurídico
contenidos en las notas de calificación resulta que no es el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria el fundamento jurídico de la calificación negativa, puesto que los títulos
presentados cumplen todos los requisitos exigidos por dicho artículo:
Tercero. Por semejanza del caso (inmatriculación de finca por doble título en
Formentera) con la calificación que fue objeto de recurso y resuelta por el Centro
Directivo en Resolución de 12/09/2024, y por la expresión “una finalidad puramente
instrumental con el fin de obtener tal inmatriculación” parece que el fundamento jurídico
de la calificación podría ser la doctrina recogida en numerosas resoluciones, en las que
se indica: “Que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la
instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas,
debiendo estar suficientemente fundadas”.
Según esta doctrina, los criterios que permiten inferir el carácter ad hoc de la
documentación y diferenciar la creada ficticiamente de aquella que cumple los requisitos
del artículo 205 LH son: simultaneidad del título inmatriculador y de la adquisición previa,
cve: BOE-A-2025-7067
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a) Dos títulos públicos traslativos con una diferencia entre las adquisiciones de, al
menos, un año, identidad en la descripción de las fincas en ambos títulos y en la
catastral que se incorpora.
b) Inexistencia de dudas del Registrador sobre la coincidencia total o parcial de la
finca con otras previamente inmatriculadas, además de haberse verificado por el
Registrador que la finca no se encuentra inscrita a favor de ninguna persona. Pues se
habrían expresado en la calificación la finca o fincas previamente inmatriculadas
“invadidas” por las que se pretenden inmatricular.
c) Inexistencia de dudas del Registrador sobre la coincidencia de la finca cuya
inmatriculación se pretende con el dominio público no inmatriculado pero que aparezca
recogido en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones
Públicas.
