BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 5 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 47221

delimitación inicial de la finca, aun cuando tal delimitación, por haberse hecho en
términos puramente literarios y no gráficos, resultara imprecisa.
En el caso que nos ocupa, la finca registral en cuestión tiene una superficie inscrita
de 16.964 metros cuadrados, y no tiene ninguna representación gráfica archivada en el
registro, ni siquiera conforme a la legislación anterior a la reforma operada por la
Ley 13/2015, de 24 de junio, de georreferenciación de fincas registrales.
El único dato gráfico indirecto que consta en su historial registral, y en concreto a raíz
de la inscripción 8.ª practicada el día 29 de abril de 2014, es la afirmación que a dicha
finca le correspondía en ese momento la referencia catastral 4133301YJ1343S0001WR,
la cual identificaba y delimitaba en la cartografía catastral un inmueble con una
superficie, entonces, de 18.635 metros cuadrados, y que por tanto, no difería de la
inscrita en más del 10 %, ya que añadir un 10 % a la superficie registral arrojaría una
superficie total de 18.660 metros cuadrados.
3. Ciertamente, el hecho de que en el folio real se hiciera constar tal referencia
catastral, conforme a los requisitos previstos en el artículo 45 del Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, no producía ni produce el efecto de entender que la ubicación,
delimitación y superficie de la finca pase a ser la misma que la del inmueble catastral
identificado con esa referencia catastral, sino que sólo permitía ubicar la finca en la
cartografía catastral, pero no delimitarla con precisión. Asimismo, conforme al artículo 48
del mismo texto refundido, permitía y permite «el trasvase de información entre el
Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario».
Por otra parte como señaló la Dirección General de los Registros y del Notariado en
su Resolución de 17 de noviembre de 2015, en doctrina reiterada de este Centro
Directivo «que la ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también
hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en
el nuevo artículo 199 de la ley hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los
registradores de la propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación
geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y
linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la
representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser
rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación
superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una
alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna
restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos,
trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta
interpretación sobre su ámbito de aplicación».
4. Para resolver el recurso resulta muy relevante el hecho de que, en la actualidad,
esa misma referencia catastral corresponde a un inmueble con 28.091 metros
cuadrados, cuya georreferenciación es precisamente la que ahora se pretende inscribir, y
por tanto, con una superficie sensiblemente mayor a la superficie catastral que tal
inmueble tenía en el año 2014 y a la que registralmente consta inscrita. Ello implica
necesariamente que el perímetro o delimitación del inmueble catastral ha sido ampliado
desde aquella fecha en virtud de alguna alteración catastral sobrevenida como
consecuencia de algún negocio jurídico no registrado.
El hecho de que la nueva georreferenciación implique un cambio en uno de los
linderos fijos, también constituye un indicio, sin duda muy relevante. Lo mismo ocurre
con la magnitud del exceso de cabida, que supone un 65 % sobre la previamente
inscrita.
5. Por tanto, con tales antecedentes, unidos al cambio de un lindero fijo, está
justificado el temor que el registrador expresa –no sólo sus dudas fundadas, sino la
certeza, a su juicio– de que «lo que se pretende es alterar la realidad física amparada
por el folio registral (…)» y que «podría estar encubriéndose la inmatriculación de una
finca sin cumplir los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria y su agrupación
posterior con otra finca inscrita».

cve: BOE-A-2025-6930
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Núm. 83