BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 46920

facultad de decisión respecto a la eficacia de un contrato o una adquisición; y en función
de las diversas modalidades que puede revestir la opción, su ejercicio podrá limitarse a
poner en marcha un determinado contrato, haciendo exigibles las obligaciones que
derivan del mismo, o producirá la adquisición de la propiedad, si tal ejercicio cumple las
condiciones previamente establecidas. En cualquier caso, lo que conviene poner de
manifiesto es que el concedente queda a expensas de la voluntad del optante, quien
podrá decidir entre dar eficacia o no al derecho de opción; y como se verá, en este caso
no sucede exactamente así, dado que la causa es otra y ésta se aparta de la función
económico social del contrato/derecho de opción (real en este caso) (...) porque es
evidente que, si hay un plazo (…) en el que la opción no puede ejercitarse; y una vez
transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando contablemente lo que teóricamente
habría de deducir, del teórico precio a pagar, lo que haya entregado antes al concedente
(por una serie de conceptos más que heterogéneos y que se alejan de la operativa
propia y función económico social de una opción de compra), es que la opción queda
desactivada si, antes del “dies a quo” para ejercitar la opción (pues antes el ejercicio
queda en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo que haya anticipado al
concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que se garantiza con la
opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y liquida, incluso a su
bien criterio, lo abonado previamente al concedente)».
5. Continúa la nota señalando que la opción convenida «se sujeta a una condición
resolutoria, que lejos de proponer una verdadera garantía de un derecho pactado, no es
más que una nueva constatación de la función de garantía de la propia opción otorgada,
ya que la misma se ejercita, no por la ocurrencia de un suceso futuro o incierto cuyo
cumplimiento desencadenara la resolución, sino que, como literalmente se dice, los
concedentes podrán dejar sin efecto si... “Antes del día 10 de octubre de 2025, otorgue
una escritura donde manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción de
compra...” de donde se deduce que la mera voluntad de una de las partes puede dejar
sin efecto lo pactado, contraviniendo principios tan básicos como el del art. 1255 y 1256
del Código Civil».
Así las cosas, resulta que la actividad –«voluntad» dice la escritura– del concedente
para dejar sin efecto la opción, no es otra que haber vendido la finca en el plazo en que
el ejercicio de la opción queda en suspenso, lo que conlleva que tiene que devolver
duplicada la cantidad que se ha conceptuado como arras y a cuenta del precio. Y si
antes aludíamos a la necesidad de atender a la intención de las partes y desentrañar así
la verdadera causa del contrato, vemos que lo antes expresado pone aún más de relieve
la función de garantía de la opción pactada; pues si no se ha vendido y no se retorna lo
recibido anticipadamente (duplicado en el caso de las arras), entonces el optante ejecuta
la opción, adquiriendo la propiedad de los bienes, con lo que de nuevo reaparece la
función de garantía de la opción pactada.
En resumen, que el juego de la condición, para que opere o no y produzca sus
efectos, queda a la voluntad de una de las partes, por lo que es fundada la objeción de la
calificación sobre el particular, cuando pone de relieve que ese efecto no se originaría
«(…) por la ocurrencia de un suceso futuro o incierto cuyo cumplimiento desencadenara
la resolución»; sino de la voluntad de uno u otra de las partes, contraviniéndose
claramente los artículos 1255 y 1256 (especialmente este último) del Código Civil.
6. Y, por último, señala la calificación que la verdadera voluntad de las partes no es
conceder una opción sino un derecho en función de garantía, pues cuando se
determinan los precios de compraventa de los distintos bienes objeto de opción, se
establece, entre otras consideraciones, que «(...) la finca no podrá tener cargas
posteriores a las que constan en la presente escritura», ya que eso es causa de
ejecución de la opción. La misma aseveración consta dentro del otorgado tercera de
condición resolutoria; algo, cabría apostillar, totalmente extraño para la dinámica de un
derecho de opción inscrito y, por supuesto, contradictorio con preceptos como el
artículo 26 de la Ley Hipotecaria.

cve: BOE-A-2025-6852
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Núm. 82