Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-6852)
Resolución de 12 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 3 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 46918
las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya
que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión. En definitiva, se admite el pacto por
el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la
garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que
excluya la situación de abuso para el deudor.
3. Se impone, por consiguiente, tener presentes las consideraciones que este
Centro Directivo viene reiterando en las diversas resoluciones que han abordado la
problemática –recurrente, por cierto– de opciones de compra pactadas en posible
función de garantía de una operación de financiación, y que encubran un pacto comisorio
prohibido en nuestro ordenamiento. Además, habrá que contemplar cada caso concreto,
lo que impone analizar detenidamente el global clausulado de cada instrumento público y
las declaraciones que en él hayan vertido las partes, pues no en vano, el párrafo
segundo del artículo 1218 fija una regla a la hora de valorar la eficacia probatoria de los
documentos públicos: «También harán prueba contra los contratantes y sus
causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los
primeros». Declaraciones de las partes, por tanto, a tener en cuenta, aunque no menos
importante es también la aplicación de la relevante regla interpretativa que proclama el
artículo 1281.2 del código Civil: «si las palabras parecieren contrarias a la intención
evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas».
Como se verá más adelante, es este último precepto el que nos proporcionará la
pauta para resolver la cuestión planteada en el recurso, pues en modo alguno son
aventuradas las conclusiones de la nota de calificación al estimar que lo que subyace es
una operación de financiación asegurada con una garantía atípica prohibida. Y es que la
opción pactada –y para la finalidad pactada– supone emplear un negocio jurídico, cuya
función económico social (causa) en absoluto tiene finalidad solutoria (adjudicándose/
adquiriendo la finca), sino algo bien distinto. Causa, por lo demás, desnaturalizada a la
vista de lo pactado; en especial a la luz del destino final de lo que se dice anticipar a
cuenta del futuro ejercicio de la opción (y lo que se habría de devolver de no poder
ejercitarse); y que hace bascular un negocio jurídico de matiz marcadamente unilateral, a
otro bien distinto, de marcado matiz bilateral.
En efecto y como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo (vid. la Sentencia
de 23 de abril de 2010, por todas): «(…) El precontrato de opción es aquel por el que una
de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato
(normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En
este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (“implica la concesión por una
parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal
de compraventa”, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto,
el efecto de [sic] produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el
precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio
de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por
resolución judicial, tras el procedente proceso».
4. Expuesto lo anterior, procede ahora examinar los tres defectos de la nota de
calificación que se recurren (apartados tres cuatro y cinco, pues el del apartado dos de la
nota no se recurre). El primero de los que se recurren señala: «El derecho de opción
pactado, lejos de su contenido real típico, aun cuando las partes así lo quieren vestir,
tiene una causa completamente distinta, siendo en realidad un derecho en función de
garantía».
Entrando en su análisis, ha de tenerse en cuenta un dato ciertamente relevante de la
escritura, cual es que, respecto de las fincas objeto de la opción de compra pactada, se
fijó un importe para la prima de: 12.000 euros para la vivienda; 2.000 euros para el
aparcamiento y de 1.000 euros para el trastero. En los tres casos –y respecto de cada
cve: BOE-A-2025-6852
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 82
Viernes 4 de abril de 2025
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las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya
que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión. En definitiva, se admite el pacto por
el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la
garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que
excluya la situación de abuso para el deudor.
3. Se impone, por consiguiente, tener presentes las consideraciones que este
Centro Directivo viene reiterando en las diversas resoluciones que han abordado la
problemática –recurrente, por cierto– de opciones de compra pactadas en posible
función de garantía de una operación de financiación, y que encubran un pacto comisorio
prohibido en nuestro ordenamiento. Además, habrá que contemplar cada caso concreto,
lo que impone analizar detenidamente el global clausulado de cada instrumento público y
las declaraciones que en él hayan vertido las partes, pues no en vano, el párrafo
segundo del artículo 1218 fija una regla a la hora de valorar la eficacia probatoria de los
documentos públicos: «También harán prueba contra los contratantes y sus
causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los
primeros». Declaraciones de las partes, por tanto, a tener en cuenta, aunque no menos
importante es también la aplicación de la relevante regla interpretativa que proclama el
artículo 1281.2 del código Civil: «si las palabras parecieren contrarias a la intención
evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas».
Como se verá más adelante, es este último precepto el que nos proporcionará la
pauta para resolver la cuestión planteada en el recurso, pues en modo alguno son
aventuradas las conclusiones de la nota de calificación al estimar que lo que subyace es
una operación de financiación asegurada con una garantía atípica prohibida. Y es que la
opción pactada –y para la finalidad pactada– supone emplear un negocio jurídico, cuya
función económico social (causa) en absoluto tiene finalidad solutoria (adjudicándose/
adquiriendo la finca), sino algo bien distinto. Causa, por lo demás, desnaturalizada a la
vista de lo pactado; en especial a la luz del destino final de lo que se dice anticipar a
cuenta del futuro ejercicio de la opción (y lo que se habría de devolver de no poder
ejercitarse); y que hace bascular un negocio jurídico de matiz marcadamente unilateral, a
otro bien distinto, de marcado matiz bilateral.
En efecto y como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo (vid. la Sentencia
de 23 de abril de 2010, por todas): «(…) El precontrato de opción es aquel por el que una
de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato
(normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En
este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (“implica la concesión por una
parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal
de compraventa”, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto,
el efecto de [sic] produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el
precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio
de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por
resolución judicial, tras el procedente proceso».
4. Expuesto lo anterior, procede ahora examinar los tres defectos de la nota de
calificación que se recurren (apartados tres cuatro y cinco, pues el del apartado dos de la
nota no se recurre). El primero de los que se recurren señala: «El derecho de opción
pactado, lejos de su contenido real típico, aun cuando las partes así lo quieren vestir,
tiene una causa completamente distinta, siendo en realidad un derecho en función de
garantía».
Entrando en su análisis, ha de tenerse en cuenta un dato ciertamente relevante de la
escritura, cual es que, respecto de las fincas objeto de la opción de compra pactada, se
fijó un importe para la prima de: 12.000 euros para la vivienda; 2.000 euros para el
aparcamiento y de 1.000 euros para el trastero. En los tres casos –y respecto de cada
cve: BOE-A-2025-6852
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