Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5803)
Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de condominio y adjudicación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38874
autorizada en formato papel que fue aportada el día previa calificación del Registrador
que suscribe, se han observado las siguientes causas impeditivas de carácter
subsanable que impiden la práctica de las operaciones solicitadas y que deberán
subsanarse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación:
Antecedentes de hecho:
1. Se presenta nuevamente escritura de “extinción de condominio y adjudicación”
relativa a una/ochenta y seis ava parte indivisa de la finca 1.960 de Santiago el Teide, a
la que le corresponde el uso y disfrute del apartamento tipo estudio (…) de la edificación
(…), radicante en el término municipal de Santiago del Teide, que se inscribe como
subfinca independiente bajo el número 1960/11 de Santiago del Teide. El citado
documento ya había sido objeto de presentación con anterioridad, bajo el asiento 2017
del diario 86, siendo objeto de calificación negativa. Frente a la misma, se interpuso
calificación sustitutoria, la cual confirmó la nota de calificación negativa efectuada.
2. Resulta del Registro que dicha participación de finca figura inscrita a favor de
don J. P. P. H. y doña N. A. P. H., por mitad en común y proindiviso, con carácter
privativo, según consta en la inscripción 1.ª
3. Se dan los siguientes hechos:
En el precedente título don J. P. y doña N. A. P. H., dan por extinguida y liquidada la
comunidad que por razón del condominio sobre la finca ostentan, adjudicándose a doña
N. A. P. H. la mitad indivisa de la participación indivisa de la finca, para sí, dada su
indivisibilidad, conforme a los artículos 1062 y 406 del Código Civil. Procedo a reiterar la
calificación del documento emitida con fecha 19 de febrero de 2024, en base a los
siguientes
A la comunidad sobre un bien único se refiere el art. 392 del CC en su párrafo
primero al decir: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece proindiviso a varias personas”.
La división de cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja. Sin embargo,
el Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto en diferentes Sentencias, de fecha,
entre otras, de 23 de Mayo de 1998, o 9 de Octubre de 2018, manifestando lo siguiente:
“tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que la división
y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los
que no hay traslación del dominio”. (...) La división de la cosa común debe ser
contemplada como la transformación del derecho de un comunero, reflejado en su cuota
de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte de la cosa que la división
hubiera individualizado. Con otras palabras: la división de la cosa común y la
consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad
de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a
efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un
derecho abstracto preexistente. Lo que ocurre es que, en el caso de que la cosa común
resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división supuesto que lógicamente concurre en una plaza de aparcamiento e incluso en un piso
(no se trata de la división de un edificio, sino de un piso, art. 401 del Código civil )- la
única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente,
no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, o a los
otros, el exceso en dinero -arts. 404 y 1062, párrafo 1.º, en relación este con el art. 406,
todos del Código civil-. Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico
no es un “exceso de adjudicación”, sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad
de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar
procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se
encuentra obligado a soportar -art. 400-. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en
dinero puede calificarse de “compra” de la otra cuota, si no, simplemente, de respeto a la
cve: BOE-A-2025-5803
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Fundamentos de Derecho:
Núm. 70
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38874
autorizada en formato papel que fue aportada el día previa calificación del Registrador
que suscribe, se han observado las siguientes causas impeditivas de carácter
subsanable que impiden la práctica de las operaciones solicitadas y que deberán
subsanarse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación:
Antecedentes de hecho:
1. Se presenta nuevamente escritura de “extinción de condominio y adjudicación”
relativa a una/ochenta y seis ava parte indivisa de la finca 1.960 de Santiago el Teide, a
la que le corresponde el uso y disfrute del apartamento tipo estudio (…) de la edificación
(…), radicante en el término municipal de Santiago del Teide, que se inscribe como
subfinca independiente bajo el número 1960/11 de Santiago del Teide. El citado
documento ya había sido objeto de presentación con anterioridad, bajo el asiento 2017
del diario 86, siendo objeto de calificación negativa. Frente a la misma, se interpuso
calificación sustitutoria, la cual confirmó la nota de calificación negativa efectuada.
2. Resulta del Registro que dicha participación de finca figura inscrita a favor de
don J. P. P. H. y doña N. A. P. H., por mitad en común y proindiviso, con carácter
privativo, según consta en la inscripción 1.ª
3. Se dan los siguientes hechos:
En el precedente título don J. P. y doña N. A. P. H., dan por extinguida y liquidada la
comunidad que por razón del condominio sobre la finca ostentan, adjudicándose a doña
N. A. P. H. la mitad indivisa de la participación indivisa de la finca, para sí, dada su
indivisibilidad, conforme a los artículos 1062 y 406 del Código Civil. Procedo a reiterar la
calificación del documento emitida con fecha 19 de febrero de 2024, en base a los
siguientes
A la comunidad sobre un bien único se refiere el art. 392 del CC en su párrafo
primero al decir: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece proindiviso a varias personas”.
La división de cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja. Sin embargo,
el Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto en diferentes Sentencias, de fecha,
entre otras, de 23 de Mayo de 1998, o 9 de Octubre de 2018, manifestando lo siguiente:
“tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que la división
y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los
que no hay traslación del dominio”. (...) La división de la cosa común debe ser
contemplada como la transformación del derecho de un comunero, reflejado en su cuota
de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte de la cosa que la división
hubiera individualizado. Con otras palabras: la división de la cosa común y la
consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad
de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a
efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un
derecho abstracto preexistente. Lo que ocurre es que, en el caso de que la cosa común
resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división supuesto que lógicamente concurre en una plaza de aparcamiento e incluso en un piso
(no se trata de la división de un edificio, sino de un piso, art. 401 del Código civil )- la
única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente,
no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, o a los
otros, el exceso en dinero -arts. 404 y 1062, párrafo 1.º, en relación este con el art. 406,
todos del Código civil-. Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico
no es un “exceso de adjudicación”, sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad
de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar
procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se
encuentra obligado a soportar -art. 400-. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en
dinero puede calificarse de “compra” de la otra cuota, si no, simplemente, de respeto a la
cve: BOE-A-2025-5803
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