BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38837

autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo
nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante».
Debe tenerse en cuenta que la nulidad a que se refiere dicho texto legal –que podrá
hacerse valer mediante la correspondiente acción que es imprescriptible– no es
irremediable, toda vez que el negocio puede quedar sanado mediante la ratificación del
«dominus negotii». Puede por ello calificarse el contrato celebrado como un negocio
incompleto, en vía de formación, por faltar uno de los elementos esenciales cual es el
consentimiento de una de las partes, de suerte que con la ratificación puede quedar
completado.
Este Centro Directivo ha tenido oportunidad de precisar que la ratificación de un
contrato autorizado sin poder de representación o con extralimitación del poder, prevista
en los artículos 1259 y 1727, párrafos segundos, del Código Civil, tiene, como la
confirmación de los contratos anulables a que se refieren los artículos 1309 y 1310 del
mismo cuerpo legal, remotos precedentes en la «ratihabitio» romana, y su concepto ha
sido elaborado por la doctrina y desenvuelto por la jurisprudencia a partir de la Sentencia
de 7 de mayo de 1897, con notas peculiares que deslindan ambas instituciones y
señalan sus características, si bien reconocen la analogía de algunos de sus efectos.
Según esa doctrina, la ratificación produce, en general, efectos «ex tunc» entre las
partes contratantes, que antes de ella no estuvieron unidas por vínculo obligatorio y
constituye por sí misma una declaración unilateral de voluntad recepticia, referida al
negocio jurídico que no es propiamente inexistente, sino que se halla en estado de
suspensión, sometido a una «conditio iuris»; y tales efectos, si bien no hay precepto
expreso que los determine, deben inferirse del contexto del artículo 1259 del citado
Código, como ha puesto de relieve la jurisprudencia.
Los efectos retroactivos del negocio jurídico bilateral ratificado han de entenderse sin
perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos en el ínterin por terceros, como
reconoce la jurisprudencia y gran parte de los comentaristas, y como se deduce también
del artículo 184 del Código Civil alemán y prescribe el artículo 1399 del vigente Código
italiano, acordes con la naturaleza y el juego propio de la institución (cfr. Sentencias del
Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1980, 12 de diciembre de 1989 y 22 de octubre
de 1999, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3
de marzo de 1953, 25 de mayo de 2007 y 28 de mayo de 2013).
En el presente caso (en que, por una parte, se expresa que vende doña C. G. M.
«según interviene», y, por otro lado, se afirma que la compraventa es otorgada –
mediante apoderado– por el esposo de dicha persona, como gestor de negocios ajenos)
debe concluirse que procede la denegación de la inscripción solicitada en tanto no se
acredite la ratificación por la copropietaria que no intervino en el otorgamiento (cfr.
artículos 1259 y 1892 del Código Civil), ratificación que, de hallarse ésta sujeta a tutela u
otra medida de apoyo conforme a lo establecido en dicho Código tras la reforma operada
por la Ley 8/2021, de 2 de junio, habría de ser realizada por quien tuviera facultades
representativas (con la correspondiente autorización judicial conforme al artículo 271.2.º
de dicho Código antes de la citada reforma legal o el artículo 287.2.º vigente desde el 3
de septiembre de 2021); y, en caso de haber fallecido –circunstancia que según la
recurrente concurre–, deberán efectuarla quienes acrediten ser sus herederos, mediante
el correspondiente título sucesorio, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria. Sólo en
este sentido puede confirmarse parcialmente la calificación de la registradora.
Por último, por no haber sido planteado en la calificación impugnada (vid. el citado
artículo 326 de la Ley Hipotecaria), no cabe decidir sobre las consecuencias derivadas
del pacto expreso en la escritura por el que habría de entenderse ineficaz de pleno
derecho el total negocio de compraventa «si llegado el día treinta de marzo de dos mil
diecinueve no llegara a aprobarse judicialmente y ratificarse en escritura pública la
actuación representativa aducida en este instrumento público, respecto de doña C. G.
M.».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los términos que
resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

cve: BOE-A-2025-5798
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Núm. 70