BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025

Sec. III. Pág. 38803

motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones
genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
6. En el concreto caso de este expediente, la registradora funda sus dudas en la
documentación judicial aportada, que ha tenido a la vista para su calificación y a la que
se ha hecho referencia en los «Hechos» de esta resolución.
Ello determina un indicio de posible existencia de una controversia latente respecto
de la fracción de terreno entre dos colindantes, que por pequeña que sea, provoca la
oposición del colindante, sin que puede calificarse de temeraria la calificación registral
negativa que se apoya en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria: notificación a colindantes
y valoración de la oposición planteada por uno de estos, como declaró la Resolución
de 3 de julio de 2023.
Y ello porque en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no existe trámite
de prueba, dada su sencillez procedimental del expediente, pues su finalidad no es
resolver una controversia. La documentación aportada por quien se opone a la
inscripción solo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si,
a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse
judicialmente, practicándose, entonces sí, las pruebas que el juez estime convenientes,
como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 12 de julio de 2023, sin que el
registrador en el ejercicio de su calificación registral o esta Dirección General en sede de
recurso pueda resolver el conflicto entre titulares registrales colindantes. Dicha cuestión
compete a los tribunales de Justicia, como ha declarado la Resolución de esta Dirección
General de 24 de mayo de 2023.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente se evidencia que
no es pacífica la delimitación gráfica propuesta que se pretende inscribir, resultando
posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación
gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción
registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito
capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
7. Es más, esta alteración de la realidad física exterior se evidencia por cuanto se
pretende la inscripción de la representación gráfica alternativa de la finca resultando que
la misma, con ocasión de su inmatriculación, se encuentra coordinada con Catastro,
constando en el folio real las coordenadas catastrales georreferenciadas de sus vértices.
Debe señalarse que, como señaló la Resolución de esta Dirección General de 8 de
noviembre de 2023, una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el
Catastro, y por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es
procedente iniciar un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar
esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues
claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada. En el caso
concreto de este expediente se pretende añadir una franja de terreno por el oeste y por
el sur y restarla por el lindero norte, afectando, aunque sea mínimamente, el lindero este.
De tal manera que, como señaló la Resolución de 18 de septiembre de 2019, «(…) en el
supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera
la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente

cve: BOE-A-2025-5794
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Núm. 70