Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-5793)
Resolución de 20 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 22 de marzo de 2025
Sec. III. Pág. 38795
negativa sin poder referirse a asientos ya practicados pues, encontrándose tales
asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley
Hipotecaria), precisa su rectificación bien el consentimiento del titular registral, bien la
oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente [artículo 40.d) de la
Ley Hipotecaria]. Como dispone el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, los asientos del
Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y su rectificación debe realizarse de
conformidad con el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto a las alegaciones relativas a notas de calificación anteriores, como ha
reiterado asimismo esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de
su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está
vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias
resultantes de la anterior presentación de la misma documentación; ello, por aplicación
del principio de independencia en su ejercicio. Tampoco está vinculado por la calificación
efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque haya sido inscrito. Caducado
un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y, de la misma forma que el
registrador no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con asiento de presentación
caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar
asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las calificaciones anteriormente
efectuadas aun cuando sean propias. En definitiva, la nueva presentación significa el
inicio –«ex novo»– de todo el procedimiento registral. El registrador no está vinculado por
las calificaciones de sus predecesores, ni siquiera por las realizadas por él mismo
respecto de documentos similares (cfr. Resolución de 18 junio de 2010). En la
Resolución de 8 mayo de 2012 se añade que tampoco está vinculado por sus propias
calificaciones en las sucesivas presentaciones de un mismo documento.
3. Los dos primeros defectos, que son el mismo relativo a dos fincas distintas, se
refieren a que no está inscrita a favor de don J. y doña E. H. S. una dieciochoava parte
indivisa de cada uno, sino el 16,66 %, así como tampoco la participación indivisa relativa
a don J. H. S. por constar inscrita a favor de personas distintas, reservándose el derecho
de uso y habitación.
En el historial contenido en el Registro, tanto don J. H. S. como doña E. H. S.
ostentan una sexta parte indivisa cada uno de ellos sobre las dos fincas, según resulta
con claridad de los asientos 2.º y 8.º, o lo que es lo mismo, un 16,66 % cada uno de
ellos, de manera que no son titulares de una dieciochoava parte indivisa, tal y como
indica expresamente el título, mientras que don J. H. S. vendió a tres hijos la sexta parte
indivisa de que era titular según la inscripción 2.ª y 8.ª, reservándose para sí y su
cónyuge un derecho de uso y habitación, transmisión que dio lugar a los asientos
número 4.º de la finca 4.324 y número 10.º de la finca 1.692, en virtud de escritura
autorizada ante el notario de Collado Villalba, don Julián Clemente Alemán, el día 26 de
abril de 1996, y que se inscribió en este Registro el día 30 de mayo de 1996.
A la vista de los hechos, es indudable que la escritura objeto del recurso, aun siendo
de fecha anterior, ha sido presentada muy posteriormente en el tiempo para su despacho
respecto de otra de otorgamiento posterior pero presentada a inscripción con mucha
antelación, con las consecuencias jurídicas correspondientes de acuerdo con los
principios registrales de prioridad, tracto sucesivo, legitimación registral y salvaguardia
judicial de los asientos registrales (artículos 1, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Esto ha
abocado a que la participación indivisa de don J. H. S. objeto de venta en la escritura de
fecha 19 de enero de 1981, consta ya inscrita a favor de personas distintas a la fecha en
que dicho título ha sido presentado en el Registro.
Por otra parte, don J., don J. y doña E. H. S. no son titulares solo de una
dieciochoava parte indivisa cada uno de ellos sobre las fincas 4.324 y 1.692 según la
inscripción 2.ª y 8.ª, respectivamente, sino que son titulares de otras participaciones
indivisas, según los citados asientos 3.º y 9.º, respectivamente. Ciertamente, las
participaciones de que son dueños son superiores a las que transmiten, pero, a la vista
del contenido del título, lo que se pretende es la transmisión de la totalidad de las
participaciones que les pertenecen, por lo que da lugar a confusión y ambigüedad, de
cve: BOE-A-2025-5793
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Núm. 70
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negativa sin poder referirse a asientos ya practicados pues, encontrándose tales
asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley
Hipotecaria), precisa su rectificación bien el consentimiento del titular registral, bien la
oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente [artículo 40.d) de la
Ley Hipotecaria]. Como dispone el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, los asientos del
Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y su rectificación debe realizarse de
conformidad con el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto a las alegaciones relativas a notas de calificación anteriores, como ha
reiterado asimismo esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de
su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está
vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias
resultantes de la anterior presentación de la misma documentación; ello, por aplicación
del principio de independencia en su ejercicio. Tampoco está vinculado por la calificación
efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque haya sido inscrito. Caducado
un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y, de la misma forma que el
registrador no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con asiento de presentación
caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar
asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las calificaciones anteriormente
efectuadas aun cuando sean propias. En definitiva, la nueva presentación significa el
inicio –«ex novo»– de todo el procedimiento registral. El registrador no está vinculado por
las calificaciones de sus predecesores, ni siquiera por las realizadas por él mismo
respecto de documentos similares (cfr. Resolución de 18 junio de 2010). En la
Resolución de 8 mayo de 2012 se añade que tampoco está vinculado por sus propias
calificaciones en las sucesivas presentaciones de un mismo documento.
3. Los dos primeros defectos, que son el mismo relativo a dos fincas distintas, se
refieren a que no está inscrita a favor de don J. y doña E. H. S. una dieciochoava parte
indivisa de cada uno, sino el 16,66 %, así como tampoco la participación indivisa relativa
a don J. H. S. por constar inscrita a favor de personas distintas, reservándose el derecho
de uso y habitación.
En el historial contenido en el Registro, tanto don J. H. S. como doña E. H. S.
ostentan una sexta parte indivisa cada uno de ellos sobre las dos fincas, según resulta
con claridad de los asientos 2.º y 8.º, o lo que es lo mismo, un 16,66 % cada uno de
ellos, de manera que no son titulares de una dieciochoava parte indivisa, tal y como
indica expresamente el título, mientras que don J. H. S. vendió a tres hijos la sexta parte
indivisa de que era titular según la inscripción 2.ª y 8.ª, reservándose para sí y su
cónyuge un derecho de uso y habitación, transmisión que dio lugar a los asientos
número 4.º de la finca 4.324 y número 10.º de la finca 1.692, en virtud de escritura
autorizada ante el notario de Collado Villalba, don Julián Clemente Alemán, el día 26 de
abril de 1996, y que se inscribió en este Registro el día 30 de mayo de 1996.
A la vista de los hechos, es indudable que la escritura objeto del recurso, aun siendo
de fecha anterior, ha sido presentada muy posteriormente en el tiempo para su despacho
respecto de otra de otorgamiento posterior pero presentada a inscripción con mucha
antelación, con las consecuencias jurídicas correspondientes de acuerdo con los
principios registrales de prioridad, tracto sucesivo, legitimación registral y salvaguardia
judicial de los asientos registrales (artículos 1, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Esto ha
abocado a que la participación indivisa de don J. H. S. objeto de venta en la escritura de
fecha 19 de enero de 1981, consta ya inscrita a favor de personas distintas a la fecha en
que dicho título ha sido presentado en el Registro.
Por otra parte, don J., don J. y doña E. H. S. no son titulares solo de una
dieciochoava parte indivisa cada uno de ellos sobre las fincas 4.324 y 1.692 según la
inscripción 2.ª y 8.ª, respectivamente, sino que son titulares de otras participaciones
indivisas, según los citados asientos 3.º y 9.º, respectivamente. Ciertamente, las
participaciones de que son dueños son superiores a las que transmiten, pero, a la vista
del contenido del título, lo que se pretende es la transmisión de la totalidad de las
participaciones que les pertenecen, por lo que da lugar a confusión y ambigüedad, de
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