BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24374

No obstante esta eventual equiparación, lo cierto es que, conforme expresó la
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015, la adjudicación en subasta, en
relación con la teoría del título y modo que rige las transacciones dominicales en nuestro
derecho, ofrece ciertas especialidades: «en nuestro sistema se hacía coincidir la
consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la
escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la
cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código
Civil (sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad
de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del
secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se
aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste
será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo
con lo dispuesto en la legislación civil».
5. Aclarado lo anterior, podría defenderse que, tratándose de una adjudicación
consecuencia de una ejecución hipotecaria, y siendo netamente un acto oneroso, la
interpretación «stricto sensu» del artículo 98.3 de la Ley 7/2022 de residuos y suelos
contaminados para una economía circular, cuando obliga, a las «las personas físicas o
jurídicas propietarias de fincas», a realizar la declaración de suelos contaminados, no
podría llevarse al extremo de exigir realizarla al juez, o al letrado de la Administración de
Justicia; valiendo la propia naturaleza de la resolución de que se trate como especial
medio transmisión, ajeno a las especificaciones propias de las operaciones del tráfico
entre privados. Contemplada así la cuestión, ésta vedaría una calificación registral que
pudiere entrar en el fondo del acto jurisdiccional.
Ahora bien, ha de entenderse que una adjudicación consecuencia de una ejecución
hipotecaria es un acto oneroso y, por tanto, obligada la declaración de suelos
contaminados; más aún cuando recae sobre una vivienda unifamiliar (como es el caso) y
no sobre una vivienda en altura de un edificio en propiedad horizontal (véase la
Resolución de 3 de octubre de 2022), como pone de ejemplo la recurrente. Es más, la
propia Resolución de 12 de agosto de 2022 citada expresó: «Se podría dudar si afecta a
las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una
actividad comercial o industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de
que, aquí, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal
(cuota parte de un elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen
de propiedad horizontal, avalaría su inclusión junto a los supuestos –de inclusión–
anteriores».
En cualquier caso y afirmada la necesidad de realizar tal declaración –manifestación
si se prefiere–, la cuestión se concreta en determinar quién sería el obligado a hacerla,
dado que la transmisión dominical se produce, como fija la citada Sentencia del Tribunal
Supremo de 14 de julio de 2015, con el decreto de aprobación del remate (título) y el
testimonio del decreto de adjudicación (modo). Y el artículo 98 de la Ley 7/2022 de
residuos y suelos contaminados para una economía circular impone la obligatoriedad de
tal declaración a «las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas», no al juez o al
letrado de la Administración de Justicia; por más que las Sentencias del Tribunal
Supremo, Sala Primera, número 866/2021 y 869/2021, incidan en la no equiparación
entre decretos de adjudicación de los letrados de la Administración con los documentos
judiciales (permitiéndose a priori, por ende, una mayor extensión de la calificación
registral en los primeros).
Ahora bien, los propios términos de la legislación de referencia conducen a que tal
exigencia debe ser cubierta por el propietario del bien adjudicado, una vez testimoniado
el decreto de adjudicación y mediante un instrumento jurídico y documental adecuado
(cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria). Como pudiera ser el otorgamiento de un
instrumento público (acta o escritura) que recogiera una manifestación (vid. los términos
admitidos en la Resolución de 23 de enero de 2023) que supera la simple afirmación de
un dato meramente fáctico actual; toda vez que, a la vista del tenor literal de la norma, tal

cve: BOE-A-2025-3516
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Núm. 45