Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3513)
Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24349
En el supuesto que motiva esta Resolución, se trata indudablemente de una
comunidad de carácter funcional por razón de su destino, en la que quedan excluidos la
«actio communi dividundo» y el derecho de retracto; participando tal comunidad o
subcomunidad de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en
cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros
privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia
del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990), en los habituales
casos de subcomunidades de aparcamientos o garajes (cfr. Resolución de 18 de octubre
de 2021).
b) y en cuanto a la cuestión de si dicha redistribución del local afecta a todos los
copropietarios del edificio, la calificación recurrida señala:
«la división del local en trasteros, que quedarán configurados como elementos
independientes, supondrá la entrada en el régimen de propiedad horizontal de nuevos
propietarios, con el impacto que ello tenga el uso de elementos comunes, y
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (…).»
Dejando de lado la expresión de «división» y «creación de elementos
independientes» empleando la expresión «redistribución del local», es cierto que esta
última supondrá la entrada en el régimen de propiedad horizontal de nuevos
copropietarios, y ello podría tener impacto en el uso de elementos comunes y en el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad. Pero no es menos cierto que lo
mismo podría ocurrir si la totalidad de ese local se vendiese a diez propietarios; o la
recibiesen por otro título (pensemos en una herencia) a diez personas diferentes, y que
en comunidad romana u ordinaria compartieran su uso sobre el todo. Sin duda, este
supuesto también supondría la entrada en el régimen de propiedad horizontal, de nuevos
copropietarios, con el impacto que ello tendría en el uso de elementos comunes y en el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (por ejemplo,
mayor uso del ascensor, mayor número de personas con acceso al edificio, en cuanto
seguridad se refiere, etc.). Ahora bien, parece evidente que, si esta última situación
acaeciera, no cabe albergar dudas sobre que el título se inscribiría, de cumplir los
restantes requisitos legales.
Si lo que desea la comunidad es restringir la entrada de nuevos propietarios, o los
usos de ciertos elementos, tendrían que hacerlo en un estatuto privativo, debidamente
inscrito en el Registro de la Propiedad, para que tenga efectos frente a terceros,
conforme el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal en su tercer párrafo, pues no
ha de olvidarse un principio general de especial alcance y relevancia en el campo del
derecho privado: lo no prohibido está permitido.
Por consiguiente, teniendo en cuenta la diferente naturaleza jurídica de la figura de la
comunidad funcional, frente a la segregación y la división, así como las consideraciones
jurídica y material del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal que
fundamenta la exigencia de la autorización de la comunidad para la segregación y la
división –que, como ya hemos dicho, no es el caso–; el principio general de que las
normas prohibitivas o que imponen obligaciones deben de interpretarse restrictivamente
(criterio aplicable para una recta interpretación del antedicho artículo 10.3.b); el principio
general de que lo no prohibido está permitido, y siendo que los estatutos no prohibieron
tal distribución de local, conforme el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal,
procede estimar el presente recurso.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del
registrador de la Propiedad en cuanto al único defecto objeto de este recurso; esto es, el
primer defecto de la nota de calificación confirmado en la calificación sustitutoria.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde
radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de
cve: BOE-A-2025-3513
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24349
En el supuesto que motiva esta Resolución, se trata indudablemente de una
comunidad de carácter funcional por razón de su destino, en la que quedan excluidos la
«actio communi dividundo» y el derecho de retracto; participando tal comunidad o
subcomunidad de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en
cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros
privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia
del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990), en los habituales
casos de subcomunidades de aparcamientos o garajes (cfr. Resolución de 18 de octubre
de 2021).
b) y en cuanto a la cuestión de si dicha redistribución del local afecta a todos los
copropietarios del edificio, la calificación recurrida señala:
«la división del local en trasteros, que quedarán configurados como elementos
independientes, supondrá la entrada en el régimen de propiedad horizontal de nuevos
propietarios, con el impacto que ello tenga el uso de elementos comunes, y
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (…).»
Dejando de lado la expresión de «división» y «creación de elementos
independientes» empleando la expresión «redistribución del local», es cierto que esta
última supondrá la entrada en el régimen de propiedad horizontal de nuevos
copropietarios, y ello podría tener impacto en el uso de elementos comunes y en el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad. Pero no es menos cierto que lo
mismo podría ocurrir si la totalidad de ese local se vendiese a diez propietarios; o la
recibiesen por otro título (pensemos en una herencia) a diez personas diferentes, y que
en comunidad romana u ordinaria compartieran su uso sobre el todo. Sin duda, este
supuesto también supondría la entrada en el régimen de propiedad horizontal, de nuevos
copropietarios, con el impacto que ello tendría en el uso de elementos comunes y en el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (por ejemplo,
mayor uso del ascensor, mayor número de personas con acceso al edificio, en cuanto
seguridad se refiere, etc.). Ahora bien, parece evidente que, si esta última situación
acaeciera, no cabe albergar dudas sobre que el título se inscribiría, de cumplir los
restantes requisitos legales.
Si lo que desea la comunidad es restringir la entrada de nuevos propietarios, o los
usos de ciertos elementos, tendrían que hacerlo en un estatuto privativo, debidamente
inscrito en el Registro de la Propiedad, para que tenga efectos frente a terceros,
conforme el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal en su tercer párrafo, pues no
ha de olvidarse un principio general de especial alcance y relevancia en el campo del
derecho privado: lo no prohibido está permitido.
Por consiguiente, teniendo en cuenta la diferente naturaleza jurídica de la figura de la
comunidad funcional, frente a la segregación y la división, así como las consideraciones
jurídica y material del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal que
fundamenta la exigencia de la autorización de la comunidad para la segregación y la
división –que, como ya hemos dicho, no es el caso–; el principio general de que las
normas prohibitivas o que imponen obligaciones deben de interpretarse restrictivamente
(criterio aplicable para una recta interpretación del antedicho artículo 10.3.b); el principio
general de que lo no prohibido está permitido, y siendo que los estatutos no prohibieron
tal distribución de local, conforme el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal,
procede estimar el presente recurso.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del
registrador de la Propiedad en cuanto al único defecto objeto de este recurso; esto es, el
primer defecto de la nota de calificación confirmado en la calificación sustitutoria.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde
radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de
cve: BOE-A-2025-3513
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Núm. 45
