BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 45

Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24319

Y las RRDGRN de 26 de junio de 2018 y 19 de julio de 2019, entre otras, reconocen
la extensión de esta figura exclusivamente a los trasteros. En este sentido, la RDGRN
de 19 de julio de 2019 dice:
“La ‘comunidad funcional’ es una figura jurídica reservada por el artículo 68 del
Reglamento Hipotecario a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas ‘a
garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo’, y que la
Dirección General de los Registros y del Notariado ha extendido exclusivamente a las
fincas registrales destinadas a trasteros –ej. Resolución de 26 de junio de 2018–, por su
mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la antigua
admisión del antiguo artículo 68.3 y. 4 del Reglamento Hipotecario, anulados por la
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 31 de enero de 2001, por falta de
cobertura legal, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades
funcionales a estos tipos de elementos. Por tanto, se entiende que el citado artículo
reglamentario constituye una excepción a la regla general de la configuración jurídica de
las subcomunidades que no puede ser elevada a categoría general.”
Es decir, esta comunidad o subcomunidad funcional, es una excepción a la regla
general por lo que el criterio del Sr. Registrador podría tener sentido en el caso de otro
tipo de elementos, pero no en el de garajes o trasteros que tienen atribuido este
tratamiento especial que por su singularidad le exime de determinados requisitos que
serían exigibles en el caso de otro tipo de fincas.
Como consecuencia de la asignación del uso concreto de un trastero por la
transmisión de cada cuota se produce la transformación de una comunidad o
subcomunidad ordinaria en una especial, de carácter funcional, en la que, por razón de
su destino, queda excluida la “actio communi dividundo” y el derecho de retracto
(RDGRN 27 de mayo de 1983), y en la que existen elementos comunes y otros privativos
susceptibles de aprovechamiento separado e independiente.
Segundo. Por otro lado, conforme a las RRDGN de 1 de abril de 1981 y 14 de
febrero de 2013 y 16 de julio de 2015; y STS de 10 de enero de 2008, la determinación
de la cuota constituye un elemento para fijar no el uso, que viene especificada por el
trastero vinculado y perfectamente descrito, sino la participación en la organización, en
las facultades de disposición y administración y en los gastos de la comunidad.
En este sentido, la RDGRN de 16 de julio de 2015 (en términos idénticos a las otras
citadas), dice:

Es decir, en los trasteros organizados mediante el sistema de comunidad funcional,
es necesario que éstos tengan una cuota asignada dentro de la misma y no dentro de la
comunidad general del edificio, lo que no ocurriría en caso de que, como exige la
calificación objeto de recurso, se practicara una división. Y es que si se exige la
autorización para dividir es porque se considera necesaria la división pues no cabe pedir
la autorización para ello y simultáneamente entender que materializar dicha división no
sea necesario.
Tercero.
“3.

El artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:…

b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la
legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de

cve: BOE-A-2025-3511
Verificable en https://www.boe.es

“en la venta de las plazas de garaje, la indicación de la cuota constituye, según
concluye la última Sentencia citada, un elemento para fijar no la medida del uso, que
viene determinada por la plaza asignada según haya quedado delimitada, sino la
participación o concurrencia en la organización, en los poderes de disposición y
administración y en los gastos de la comunidad.”