Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3512)
Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24329
administrativo (con la necesidad de obtención de la correspondiente licencia
administrativa, en el caso del País Vasco, el art. 207 de la Ley 2/2006), y a los que
resulta de aplicación el régimen de PH. En la comunidad ordinaria no puede quedar
excluida la “actio communi dividendo” ni el derecho de retracto.
No cabe sino reiterar, como ya se ha dicho, que no puede tratar de obviarse estos
controles mediante la configuración de lo que es una verdadera subcomunidad horizontal
del artículo 2 de la LPH, como una comunidad de bienes ordinaria regida por los
artículos 392 y siguientes del CC, cuando cada una de las cuotas indivisas de esa
comunidad tiene asignada una superficie concreta, hay un espacio con elementos
comunes y privativos, y existe un título de configuración de la PH que se solicita que no
acceda al Registro.
El régimen de propiedad horizontal tiene una naturaleza jurídica propia, que la
diferencia del régimen ordinario de la comunidad de bienes, y que justifica la existencia
de una regulación específica en la Ley de Propiedad Horizontal. Como reitera en
numerosas resoluciones la DGSJFP, el régimen de la propiedad integrada en una
propiedad horizontal se caracteriza por ser un derecho complejo dentro del cual se
integran dos vertientes, un derecho exclusivo y singular sobre el elemento
independiente, y un derecho común sobre los elementos comunes. A diferencia de ello,
en la comunidad de propietarios ordinaria, el bien pertenece por entero a todos los
propietarios, que pueden pactar un uso determinado, sea por tiempos, sea por superficie
física. Pero dicho pacto, en la comunidad ordinaria, tendrá carácter estrictamente
personal entre ellos y no tendrá eficacia real, esto es, no podría ser objeto de inscripción,
La atribución de una cuota de copropiedad, con asignación de uso exclusivo de una
superficie física, ha sido entendida como un fraccionamiento material del objeto jurídico,
que da lugar a objetos jurídicos independientes entre sí sobre cada uno de los cuales
existe un derecho de propiedad independiente de los demás. Del tenor del título
presentado se deduce claramente que lo pretendido por las partes no es la existencia de
una comunidad de propietarios ordinaria con un pacto privado para el reparto del uso,
sino la configuración de un derecho de propiedad independiente sobre el trastero, que al
compartir unos elementos comunes con los demás propietarios, queda sujeto al régimen
de propiedad horizontal, cada uno con su propia cuota de participación (distinta
conceptualmente de la cuota indivisa en propiedad transmitida) en los elementos
comunes de la subcomunidad creada (art. 5 LPH).
Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el
Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose
la calificación –entre otros extremos– a “los obstáculos que surjan del Registro”, a “la
legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se
solicite la inscripción” a “las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que
determinan la forma de los instrumentos” y a “la no expresión, o a la expresión sin
claridad suficiente de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
En aplicación del artículo 323 de la Ley Hipotecaria queda automáticamente
prorrogada la vigencia del asiento de presentación por plazo de sesenta días desde la
fecha de la notificación de la calificación expresada en este escrito.
De acuerdo con la ley de 26 de Diciembre de 2001 de Acción Administrativa en
materia de seguridad jurídica preventiva, frente a la calificación negativa (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Blas Pau
Echave-Sustaeta registrador/a accidental de Registro de la Propiedad de Bilbao n.º 6 a
día once de septiembre del dos mil veinticuatro.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la
Propiedad de Portugalete, don Manuel del Pilar Bernal Domínguez, quien acordó, el
día 8 de octubre de 2024, lo siguiente: «En cuanto al defecto número uno (…) confirmar
cve: BOE-A-2025-3512
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24329
administrativo (con la necesidad de obtención de la correspondiente licencia
administrativa, en el caso del País Vasco, el art. 207 de la Ley 2/2006), y a los que
resulta de aplicación el régimen de PH. En la comunidad ordinaria no puede quedar
excluida la “actio communi dividendo” ni el derecho de retracto.
No cabe sino reiterar, como ya se ha dicho, que no puede tratar de obviarse estos
controles mediante la configuración de lo que es una verdadera subcomunidad horizontal
del artículo 2 de la LPH, como una comunidad de bienes ordinaria regida por los
artículos 392 y siguientes del CC, cuando cada una de las cuotas indivisas de esa
comunidad tiene asignada una superficie concreta, hay un espacio con elementos
comunes y privativos, y existe un título de configuración de la PH que se solicita que no
acceda al Registro.
El régimen de propiedad horizontal tiene una naturaleza jurídica propia, que la
diferencia del régimen ordinario de la comunidad de bienes, y que justifica la existencia
de una regulación específica en la Ley de Propiedad Horizontal. Como reitera en
numerosas resoluciones la DGSJFP, el régimen de la propiedad integrada en una
propiedad horizontal se caracteriza por ser un derecho complejo dentro del cual se
integran dos vertientes, un derecho exclusivo y singular sobre el elemento
independiente, y un derecho común sobre los elementos comunes. A diferencia de ello,
en la comunidad de propietarios ordinaria, el bien pertenece por entero a todos los
propietarios, que pueden pactar un uso determinado, sea por tiempos, sea por superficie
física. Pero dicho pacto, en la comunidad ordinaria, tendrá carácter estrictamente
personal entre ellos y no tendrá eficacia real, esto es, no podría ser objeto de inscripción,
La atribución de una cuota de copropiedad, con asignación de uso exclusivo de una
superficie física, ha sido entendida como un fraccionamiento material del objeto jurídico,
que da lugar a objetos jurídicos independientes entre sí sobre cada uno de los cuales
existe un derecho de propiedad independiente de los demás. Del tenor del título
presentado se deduce claramente que lo pretendido por las partes no es la existencia de
una comunidad de propietarios ordinaria con un pacto privado para el reparto del uso,
sino la configuración de un derecho de propiedad independiente sobre el trastero, que al
compartir unos elementos comunes con los demás propietarios, queda sujeto al régimen
de propiedad horizontal, cada uno con su propia cuota de participación (distinta
conceptualmente de la cuota indivisa en propiedad transmitida) en los elementos
comunes de la subcomunidad creada (art. 5 LPH).
Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el
Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose
la calificación –entre otros extremos– a “los obstáculos que surjan del Registro”, a “la
legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se
solicite la inscripción” a “las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que
determinan la forma de los instrumentos” y a “la no expresión, o a la expresión sin
claridad suficiente de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
En aplicación del artículo 323 de la Ley Hipotecaria queda automáticamente
prorrogada la vigencia del asiento de presentación por plazo de sesenta días desde la
fecha de la notificación de la calificación expresada en este escrito.
De acuerdo con la ley de 26 de Diciembre de 2001 de Acción Administrativa en
materia de seguridad jurídica preventiva, frente a la calificación negativa (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Blas Pau
Echave-Sustaeta registrador/a accidental de Registro de la Propiedad de Bilbao n.º 6 a
día once de septiembre del dos mil veinticuatro.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la
Propiedad de Portugalete, don Manuel del Pilar Bernal Domínguez, quien acordó, el
día 8 de octubre de 2024, lo siguiente: «En cuanto al defecto número uno (…) confirmar
cve: BOE-A-2025-3512
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
