Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3508)
Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Don Benito, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y adjudicación sin disolución.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24292
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota
marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada
por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente
de buena fe los daños y perjuicios causados.”
Es evidente, que la declaración de obra nueva y la división horizontal, que se
pretende por la escritura de referencia, se hace en base a lo dispuesto en el apartado 4.º
del artículo 28 anteriormente citado, lo cual se acredita con el informe técnico, que obra
incorporado a la misma.
Cuarto: Como ha señalado en otras ocasiones ese Centro Directivo, la división
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga
la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, pues el régimen
de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la
comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales
para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca
total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno
toda vez que no hay alteración de forma -la que se produzca será fruto de la edificación
necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones
urbanísticas cometidas- superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26,4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que “la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18”.
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Solo si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada
a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad
jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos
registrales la oportuna licencia urbanística, pero no es este el caso de este expediente, y
que además se hace sobre una finca, donde no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, y así lo acredita además el
informe municipal incorporado a la escritura de referencia, donde dice que no existe
ningún expediente sancionador por disciplina urbanística, ni está afecto a servidumbres
cve: BOE-A-2025-3508
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24292
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota
marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada
por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente
de buena fe los daños y perjuicios causados.”
Es evidente, que la declaración de obra nueva y la división horizontal, que se
pretende por la escritura de referencia, se hace en base a lo dispuesto en el apartado 4.º
del artículo 28 anteriormente citado, lo cual se acredita con el informe técnico, que obra
incorporado a la misma.
Cuarto: Como ha señalado en otras ocasiones ese Centro Directivo, la división
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga
la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, pues el régimen
de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la
comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales
para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca
total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno
toda vez que no hay alteración de forma -la que se produzca será fruto de la edificación
necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones
urbanísticas cometidas- superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26,4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que “la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18”.
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Solo si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada
a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad
jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos
registrales la oportuna licencia urbanística, pero no es este el caso de este expediente, y
que además se hace sobre una finca, donde no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, y así lo acredita además el
informe municipal incorporado a la escritura de referencia, donde dice que no existe
ningún expediente sancionador por disciplina urbanística, ni está afecto a servidumbres
cve: BOE-A-2025-3508
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Núm. 45
