Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3507)
Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24279
de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero,
23 de marzo, 17 de abril, 25 de mayo y 13 de diciembre de 2017, 12 de abril, 18 de
septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de
septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero, 11 de marzo y 4
de junio y 31 de agosto de 2020, 7, 23 y 29 de junio, 1 y 22 de julio, 8 de octubre y 8, 16
y 17 de noviembre de 2021, 3 de enero, 14 de marzo, 11 abril, 6 y 11 de julio y 4 y 22 de
noviembre de 2022, 9 de marzo, 19 y 27 de abril, 9 y 22 de mayo, 2 y 26 de junio, 5 de
julio, 21 de septiembre y 15, 27 y 28 de noviembre de 2023 y 21 de febrero, 26 de
marzo, 28 de mayo, 20 de junio y 25 de septiembre de 2024.
1. El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de compraventa en
la cual, respecto de la representación de la entidad de crédito vendedora, el notario
autorizante expresa que se acredita mediante la exhibición de copia auténtica de la
escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del notario
autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro
Mercantil. Se trata de una escritura de sustitución de poder y dicho notario afirma que el
apoderado se encuentra especialmente facultado para dicha compraventa según
autorización que consta en un documento unido expedido por dos personas cuyas firmas
están legitimadas por otro notario por ser coincidentes con otras que de ellas constan en
su libro indicador.
Además, el notario añade lo siguiente: «Tengo a la vista copia autorizada e inscrita
de la última escritura de poder de la que resulta que el señor apoderado se encuentra
suficientemente facultado, para formalizar la presente compraventa».
El registrador basa su negativa a la inscripción en que la certificación
complementaria de la representación es un documento privado cuya firma no ha sido
legitimada correctamente, y por ello concluye que el juicio notarial sobre la
representación de la entidad vendedora es incongruente.
2. El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre,
establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o
apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento
autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará
que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98
dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y
su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por
sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El
Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del
documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido
del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o
acompañe el documento del que nace la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a
su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir,
como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias
de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de
la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones cabe
cve: BOE-A-2025-3507
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
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Sec. III. Pág. 24279
de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero,
23 de marzo, 17 de abril, 25 de mayo y 13 de diciembre de 2017, 12 de abril, 18 de
septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de
septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero, 11 de marzo y 4
de junio y 31 de agosto de 2020, 7, 23 y 29 de junio, 1 y 22 de julio, 8 de octubre y 8, 16
y 17 de noviembre de 2021, 3 de enero, 14 de marzo, 11 abril, 6 y 11 de julio y 4 y 22 de
noviembre de 2022, 9 de marzo, 19 y 27 de abril, 9 y 22 de mayo, 2 y 26 de junio, 5 de
julio, 21 de septiembre y 15, 27 y 28 de noviembre de 2023 y 21 de febrero, 26 de
marzo, 28 de mayo, 20 de junio y 25 de septiembre de 2024.
1. El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de compraventa en
la cual, respecto de la representación de la entidad de crédito vendedora, el notario
autorizante expresa que se acredita mediante la exhibición de copia auténtica de la
escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del notario
autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro
Mercantil. Se trata de una escritura de sustitución de poder y dicho notario afirma que el
apoderado se encuentra especialmente facultado para dicha compraventa según
autorización que consta en un documento unido expedido por dos personas cuyas firmas
están legitimadas por otro notario por ser coincidentes con otras que de ellas constan en
su libro indicador.
Además, el notario añade lo siguiente: «Tengo a la vista copia autorizada e inscrita
de la última escritura de poder de la que resulta que el señor apoderado se encuentra
suficientemente facultado, para formalizar la presente compraventa».
El registrador basa su negativa a la inscripción en que la certificación
complementaria de la representación es un documento privado cuya firma no ha sido
legitimada correctamente, y por ello concluye que el juicio notarial sobre la
representación de la entidad vendedora es incongruente.
2. El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre,
establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o
apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento
autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará
que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98
dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y
su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por
sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El
Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del
documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido
del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o
acompañe el documento del que nace la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a
su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir,
como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias
de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de
la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones cabe
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