Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3265)
Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación y aclaración de otra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23131
consentimiento de la parte transmitente o sus herederos; y afirman que la segregación
debió practicarse respecto de la finca 1/10.
De lo expuesto se deduce que, en su caso, la eventual inexactitud registral derivaría
no de un error del Registro, en el sentido expresado en el anterior fundamento de
Derecho, sino de un error en la escritura que motivó la inscripción registral.
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto
de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos
exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento
atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al
ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en
juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de
rectificar conceda algún derecho.
No estamos ante una cuestión de escasa entidad que pueda resolver el registrador,
como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 13 de marzo de 2018, sino que
la inexactitud afecta a un elemento esencial, el objeto del negocio jurídico. Y tampoco
puede pretenderse que por vía de recurso se aprecien inexactitudes en el Registro, fruto
de errores en los títulos, sin seguirse ninguno de los procedimientos legales
procedentes. A este respecto conviene recordar que nunca el recurso puede ser la vía
para lograr la rectificación de los asientos al margen de tales procedimientos (cfr.
artículos 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
5. Además, la rectificación de la segregación que ahora se presenta a inscripción
«no cabe» en la finca matriz de la que se pretende.
Si como consecuencia del acceso al Registro de la Propiedad de segregaciones
posteriores la superficie de la finca matriz ha quedado agotada o disminuida de modo
que la superficie resultante sea inferior a la que ahora se pretende inscribir, es evidente
que no procede la inscripción sin que previa o simultáneamente se rectifique la superficie
de dicha finca (artículo 40 de la Ley Hipotecaria en relación a los artículos 47 y 50 de su
Reglamento) lo cual ha de ser solicitado por el titular registral de la finca resto, y no
simplemente por el comprador de la porción segregada.
No existiendo superficie suficiente en el Registro de la finca sobre la que se solicita la
segregación no es posible la inscripción (vid. Resoluciones de 22 de octubre de 2001
y 20 de marzo y 17 de septiembre de 2002, entre otras). Como pusiera de relieve la
Resolución de 17 de diciembre de 2003 la falta de reserva de superficie suficiente impide
la práctica de la inscripción de segregación por cuanto no puede llevarse a cabo sobre
una superficie mayor a la que consta registrada.
Es cierto como afirma el escrito de recurso que al tiempo de autorizarse la escritura
pública de segregación y compraventa la superficie de la finca matriz era más que
suficiente para llevar a cabo la segregación, pero dicha afirmación no puede desvirtuar
las consideraciones anteriores. La entrada anticipada de títulos posteriores en el
Registro de la Propiedad provoca que, si al tiempo de la presentación del título retrasado
la situación registral es incompatible con su contenido, no pueda llevarse a cabo la
inscripción de conformidad con las exigencias del principio de prioridad registral
(artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Es cierto igualmente que es doctrina de esta Dirección General (vid. «Vistos»), que
no es relevante la existencia de disconformidad entre la descripción de la finca matriz
contenida en el título y la que resulte de la presentada a inscripción siempre que no haya
cuestión sobre su identidad y siempre que no se pretenda modificar la que resulte del
Registro. Pero dicha doctrina no es de aplicación al supuesto que nos ocupa por cuanto
no es posible llevar a cabo la operación solicitada sin rectificar la descripción de la finca
matriz lo cual, como ha quedado explicado en los considerandos anteriores, no puede
llevarse a cabo sin consentimiento del titular registral ni puede pretenderse en vía de
recurso (vid. Resoluciones de 12 de abril y 21 de mayo de 2012).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
cve: BOE-A-2025-3265
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23131
consentimiento de la parte transmitente o sus herederos; y afirman que la segregación
debió practicarse respecto de la finca 1/10.
De lo expuesto se deduce que, en su caso, la eventual inexactitud registral derivaría
no de un error del Registro, en el sentido expresado en el anterior fundamento de
Derecho, sino de un error en la escritura que motivó la inscripción registral.
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto
de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos
exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento
atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al
ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en
juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de
rectificar conceda algún derecho.
No estamos ante una cuestión de escasa entidad que pueda resolver el registrador,
como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 13 de marzo de 2018, sino que
la inexactitud afecta a un elemento esencial, el objeto del negocio jurídico. Y tampoco
puede pretenderse que por vía de recurso se aprecien inexactitudes en el Registro, fruto
de errores en los títulos, sin seguirse ninguno de los procedimientos legales
procedentes. A este respecto conviene recordar que nunca el recurso puede ser la vía
para lograr la rectificación de los asientos al margen de tales procedimientos (cfr.
artículos 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
5. Además, la rectificación de la segregación que ahora se presenta a inscripción
«no cabe» en la finca matriz de la que se pretende.
Si como consecuencia del acceso al Registro de la Propiedad de segregaciones
posteriores la superficie de la finca matriz ha quedado agotada o disminuida de modo
que la superficie resultante sea inferior a la que ahora se pretende inscribir, es evidente
que no procede la inscripción sin que previa o simultáneamente se rectifique la superficie
de dicha finca (artículo 40 de la Ley Hipotecaria en relación a los artículos 47 y 50 de su
Reglamento) lo cual ha de ser solicitado por el titular registral de la finca resto, y no
simplemente por el comprador de la porción segregada.
No existiendo superficie suficiente en el Registro de la finca sobre la que se solicita la
segregación no es posible la inscripción (vid. Resoluciones de 22 de octubre de 2001
y 20 de marzo y 17 de septiembre de 2002, entre otras). Como pusiera de relieve la
Resolución de 17 de diciembre de 2003 la falta de reserva de superficie suficiente impide
la práctica de la inscripción de segregación por cuanto no puede llevarse a cabo sobre
una superficie mayor a la que consta registrada.
Es cierto como afirma el escrito de recurso que al tiempo de autorizarse la escritura
pública de segregación y compraventa la superficie de la finca matriz era más que
suficiente para llevar a cabo la segregación, pero dicha afirmación no puede desvirtuar
las consideraciones anteriores. La entrada anticipada de títulos posteriores en el
Registro de la Propiedad provoca que, si al tiempo de la presentación del título retrasado
la situación registral es incompatible con su contenido, no pueda llevarse a cabo la
inscripción de conformidad con las exigencias del principio de prioridad registral
(artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Es cierto igualmente que es doctrina de esta Dirección General (vid. «Vistos»), que
no es relevante la existencia de disconformidad entre la descripción de la finca matriz
contenida en el título y la que resulte de la presentada a inscripción siempre que no haya
cuestión sobre su identidad y siempre que no se pretenda modificar la que resulte del
Registro. Pero dicha doctrina no es de aplicación al supuesto que nos ocupa por cuanto
no es posible llevar a cabo la operación solicitada sin rectificar la descripción de la finca
matriz lo cual, como ha quedado explicado en los considerandos anteriores, no puede
llevarse a cabo sin consentimiento del titular registral ni puede pretenderse en vía de
recurso (vid. Resoluciones de 12 de abril y 21 de mayo de 2012).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
cve: BOE-A-2025-3265
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
