BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19877

cualquiera de las dos partes puede reclamar su terminación, oponiéndose a cualquiera
de las prórrogas.
Por otra parte, la ambigüedad del Código Civil en la materia de la duración de la
prórroga del arrendamiento y la falta de precepto en la legislación especial, que señale
el límite de la prórroga convencional, ha hecho que, desde antiguo, doctrina y
jurisprudencia hayan debatido la cuestión de la prohibición de las prórrogas indefinidas
en los arrendamientos de locales de negocio e industria.
Tras años de jurisprudencia en diverso sentido, las Sentencias del Tribunal Supremo
de 9 septiembre 2009, 17 de noviembre de 2011 y 12 de marzo y 8 de junio de 2015
proporcionan respuesta a la mayoría de las cuestiones planteadas. Según ellas, se
puede afirmar que la prórroga convencional es válida siempre y cuando haya sido
acordada por las partes libremente y conste de manera clara, inequívoca y coherente en
el contrato. Esta prórroga convencional no puede ser potencialmente perpetua y necesita
un límite temporal máximo. Si las partes no han fijado uno, el juez puede y debe hacerlo.
En el mismo sentido este Centro Directivo ha recogido esta jurisprudencia sentada
por el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 9 de septiembre de 2009, 17 de noviembre
de 2011, 12 de marzo y 8 de junio de 2015) en la Resolución de 2 de noviembre de 2018,
que puso de relieve que la prórroga convencional es válida siempre y cuando haya sido
acordada por las partes libremente y conste de manera clara, inequívoca y coherente en
el contrato; que la prórroga no puede ser potencialmente perpetua, sino que necesita un
límite temporal máximo; y que si las partes no han fijado dicho límite temporal máximo,
puede y debe hacerlo el juez. En consecuencia, dado que una prórroga ilimitada
conculcaría la seguridad jurídica que a los terceros debe ofrecer el Registro de la
Propiedad, no es inscribible un arrendamiento pactado en esos términos.
Por último, la importancia del límite de la prórroga ha hecho que la jurisprudencia
determine en casos puntuales el término del contrato, y así, para los arrendamientos con
prórroga convencional nacidos bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (tanto en
su versión original como en la reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio) ha señalado el
de 30 años para los arrendamientos de local con arrendatario persona jurídica (cfr.
Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 9 de septiembre 2009); la jubilación del
arrendatario en arrendamientos de local con arrendatario persona física (cfr. Sentencia
del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2015); y la vida del arrendatario para los
arrendamientos de vivienda. Pero estos términos lo son solo a los efectos de
determinación por los tribunales de Justicia tras el juicio contradictorio, lo que no sirve
para el arrendamiento que se pretenda inscribir, ya que colisiona con el principio de
especialidad registral. Por lo tanto, solo existe la posibilidad de que las partes fijen para
la prórroga convencional un límite pactado, claro e inequívoco.
7. En el presente supuesto, el recurrente alega que la duración es de 20 años
desde la firma. A la vista de la calificación y del escrito de recurso, lo que se plantea es
un problema en cuanto a la interpretación de que debe entenderse por «firma del
contrato», si la suscripción del documento privado, la finalización de la prórroga
originariamente pactada, o el otorgamiento de la escritura.
Efectivamente, son varias las fechas que pueden entenderse como «firma» para
tomar como partida el plazo de duración de 20 años: la fecha del otorgamiento de la
escritura, única fehaciente –13 de marzo de 2023–; la fecha del documento privado del
contrato –2 de enero de 2007–; o cualquiera de las fechas de vencimiento de la prórroga
originaria del documento privado según se cuente desde una u otra de ellas. Si el
arrendamiento ha comenzado en el año 2007 y la prórroga se entiende desde el
otorgamiento de la escritura en el año 2023 –con lo que concluiría en el año 2043–,
tendríamos una duración superior a los treinta años admitidos como máximo. Si se
cuenta desde el año 2007, pasado el año y los nueve de prórroga, y ahora 20 años más,
estaría en el límite. En cualquier caso, no se ha expresado con claridad suficiente para
su constancia registral que exige la determinación del plazo máximo de la prórroga. El
defecto ha de ser confirmado. Basta, para subsanarlo, un escrito aclarando cuál es la
fecha exacta de la duración máxima.

cve: BOE-A-2025-2744
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Núm. 38