BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19367

expedientes de deslinde que puedan desembocar en una modificación de la situación
registral a los titulares de derechos inscritos.
En este sentido la presunción, a todos los efectos legales, del artículo 38 de la Ley
Hipotecaria, de la existencia y pertenencia de los derechos inscritos, junto con el
mandato normativo contenido en el artículo 1, párrafo tercero, de la misma ley, cuando
establece que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y
producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley, coordina perfectamente con el régimen de la Ley de Costas para
la tramitación e inscripción de los expedientes de deslinde.
Por ello, la Dirección General de los Registros y del Notariado entendió en la citada
Resolución de 16 de julio de 1998 que el legislador no había puesto trabas a la
inscripción de ulteriores transmisiones de las fincas ya inmatriculadas, cuya titularidad
pudiera verse afectada por el deslinde del dominio público, sino que a los propios fines
que persigue se consideraba conveniente que esas inscripciones se produzcan,
facilitando con ello que se pueda seguir el expediente de deslinde con quienes como
titulares registrales están amparados por la presunción legal de ser los titulares reales, y
cuya presunción podrá quedar desvirtuada por el deslinde aprobado y firme. Criterio que
siguió la Resolución de 14 de enero de 2000.
Sin embargo, tal doctrina, basada en la falta de cobertura legal del artículo 35 del
Reglamento de Costas, resultó contradicha en cuanto a tal presupuesto por la Sentencia
del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 16 de octubre de 1996,
en la que se resolvió un recurso basado precisamente en la misma idea de nulidad del
citado artículo 35 del Reglamento.
El Tribunal tras sistematizar en la citada Sentencia de 16 de octubre de 1996 las
medidas protectoras que la Ley de Costas establece la imposibilidad de practicar la
inmatriculación de las fincas que colinden con el dominio público marítimo-terrestre si no
se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no
se invade el dominio público; facultad del registrador de requerir al interesado para que
identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por dicha
Administración; posibilidad del registrador de suspender la solicitud de inscripción
cuando sospeche una posible invasión del demanio marítimo; etc., y declara a
continuación que «esta serie de medidas de garantía, que tienen por finalidad impedir
que terrenos que son de dominio público marítimo terrestre tengan acceso al Registro,
como si fueran de propiedad privada, son perfectamente aplicables, y con el mismo
fundamento, a las segundas y posteriores inscripciones, pues, en definitiva, están
amparadas por el artículo 10 de la Ley de Costas, con arreglo a la cual la Administración
del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos
que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto
podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la
práctica del correspondiente deslinde».
En esta potestad-función hay que enmarcar al artículo 35 del Reglamento, que se
apoya para su ejercicio en el Registro de la Propiedad a través del que se pretende
adecuar la realidad física de las fincas a la jurídica.
Posición que se reitera en la Sentencia del mismo Tribunal de 27 de mayo de 1998.
A la vista de la citada doctrina legal, la Dirección General de los Registros y del
Notariado, que como hemos visto había sostenido un criterio favorable a la no exigencia,
con relación a fincas ya inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona
marítimo-terrestre, prevista por el artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la
Ley de Costas aprobado por el Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre (cfr.
Resoluciones de 16 de julio de 1998, 14 de enero de 2000 y 21 de febrero de 2002), ya
en la Resolución de 6 de octubre de 2008 (reiterada por la de 18 de agosto de 2010 y
otras posteriores), señaló que el Reglamento de Costas fue declarado ajustado a la Ley
por el propio Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, en las citadas
Sentencias de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998, y en su consecuencia
acomodó desde aquella Resolución su doctrina a dicha jurisprudencia.

cve: BOE-A-2025-2640
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Núm. 37