BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19351

modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior
que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende
constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en
los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino
el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la
originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el
cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior
agrupación a la finca registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la
corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la
existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro
caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado».
7. Notificado el colindante en el curso del procedimiento, si el registrador estima las
alegaciones, sus dudas sobre la identidad de la finca, que impiden la inscripción de la
georreferenciación, han de estar adecuadamente fundadas, como ha declarado
reiteradamente esta Dirección General.
El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de
estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, tanto desde el punto de
vista material, como declaró la Resolución de 11 de enero de 2024 (vid., por todas) y
desde el punto de vista jurídico, como declaró la Resolución de esta Dirección General
de 26 de julio de 2023, sin que el registrador pueda limitarse a una referencia genérica a
los preceptos que, a su juicio, han sido infringidos, sino que debe indicar qué preceptos
concretos son aplicables al caso debatido, y por qué los considera infringidos.
8. En cuanto a la invasión demanial alegada por el Ayuntamiento de Altea, debe
recordarse que es doctrina reiterada de este Centro Directivo respecto a la protección del
dominio público que es un principio general, vigente con anterioridad a la entrada en
vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio que «los registradores deben evitar practicar
inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de
dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le
define, supone, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre
esa concreta porción del territorio catalogada como demanial». Así lo declaró en
Resoluciones como la de 29 de noviembre de 2019.
Con la entrada en vigor de la reforma operada por la Ley 13/2015, se refuerza la
obligación del registrador de protección del dominio público, aunque no esté
inmatriculado, puesto que además del deber de comunicación de la práctica de ciertas
inscripciones, que regula el artículo 38 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Públicas, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria
impone la obligación de notificar previamente a todos los colindantes que puedan
resultar afectados por la solicitud de inscripción de la georreferenciación de una finca. Y
para proteger ese dominio público, el artículo 199 dispone que «el registrador denegará
la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será
comunicada a la Administración titular del inmueble afectado».
Por ello, desde la publicación de la citada ley, es doctrina reiterada de esta Dirección
General que la protección registral del dominio público, incluso el del no inmatriculado,
es uno de los principios generales inspirador de la reforma de la Ley Hipotecaria,
operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Así lo declaró en las Resoluciones de 15 de
marzo y 12 de abril de 2016, 4 de septiembre de 2017, 13 de abril de 2018 y 30 de
octubre de 2020, entre otras, afirmando la existencia de una «obligación legal a cargo de
los registradores de la propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que
puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en
la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de

cve: BOE-A-2025-2639
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