BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17797

c) el Juzgado de Primera instancia número 1 de Alcalá de Henares, ante el que se
tramita la ejecución, por resolución de fecha 8 de noviembre de 2019 acordó la
«notificación» de la existencia del procedimiento, a efectos de lo previsto en el
artículo 689.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la citada titular registral «Cooperativa
Inmobiliaria del Centro, Sociedad Cooperativa Madrileña».
d) asimismo, con fecha 17 de febrero de 2020, por el citado Juzgado se inadmitió la
oposición formulada por la indicada actual titular registral del inmueble, todo ello según
consta en diligencia de ordenación de fecha 12 de marzo de 2024 y de testimonio del
decreto de aprobación del remate de fecha 28 de abril de 2022.
e) finalmente, el día 26 de septiembre de 2022 se dictó el decreto por el que se
acordó adjudicar la finca hipotecada a don O. M. M., como mejor postor, en cuyo
testimonio de fecha 19 de octubre de 2022, consta que solo las sociedades deudoras
«Avance Arquitectónico, S.L.» y «Gestión Patrimonial Inmobiliaria Segundo Milenio,
S.L.» fueron han sido demandadas y requeridas de pago.
De todo lo expuesto resulta que la inscripción a favor del tercer poseedor es anterior
a la expedición de la certificación de dominio y cargas y también anterior a la admisión a
trámite de la ejecución hipotecaria.
2. Por tanto, en el presente caso se trata de dilucidar si es inscribible un decreto de
adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el
procedimiento no se ha demandado ni requerido de pago a quien, no siendo deudor del
préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su
adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.
La registradora de la Propiedad calificante suspende la inscripción por entender que,
en el presente supuesto, es necesario acreditar la fecha de interposición de la demanda
ejecutiva ya que al tiempo de expedición de la certificación de dominio y cargas la finca
constaba inscrita a nombre de persona distinta del ejecutado, por lo que si la inscripción
a favor del tercer poseedor, la «Cooperativa Inmobiliaria del Centro, Sociedad
Cooperativa Madrileña», se produjo antes de la interposición de la demanda ejecutiva,
éste debería haber sido demandado y requerido de pago; mientras que si, por el
contrario, la inscripción a favor de dicha sociedad produjo después de la interposición de
la demanda, pero antes de la expedición de la certificación de dominio y cargas, solo
deberá ser notificado por el Registrador con arreglo al artículo 689.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
El recurrente, por su parte, alega en contra de la nota de calificación lo siguiente: a)
que solo es necesario realizar la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor,
haya o no inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad y en el tiempo en que lo
fuera, si ha puesto su adquisición en conocimiento de la parte acreedora (artículo 685 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en caso contrario, basta con la notificación al mismo
(artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) por parte del juzgado competente; b) que
conforme consta en el decreto aprobando el remate, se notificó la existencia del
procedimiento de ejecución al tercer poseedor, como titular registral de la inscripción de
dominio, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 689.1 de la de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, habiéndose el juez desestimado la oposición formulada por
resolución, por lo que no se ha vulnerado su derecho de defensa; c) que no es necesario
acreditar la fecha de interposición de la demanda ejecutiva porque basta acudir a la
numeración del procedimiento ejecutivo para constatar que dicha demanda fue posterior
a dicha inscripción, y d) que la calificación de la resolución contra la que se interpone el
presente recurso se extralimita en su función calificadora de los títulos de origen judicial
que se presentan a inscripción (artículo 100 del Reglamento Hipotecario) por cuanto está
fuera del alcance de los registradores obviar, a la hora de calificar, la realización de un
acto procesal que la autoridad judicial certifica haber realizado correctamente.
3. La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro
Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.º
de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y
cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes

cve: BOE-A-2025-2390
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Núm. 34