BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17359

o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos,
incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para
su suscripción.
A los proveedores de bienes y servicios que actúen como intermediarios para la
contratación de préstamos o créditos destinados a la financiación de los productos que
comercialicen, únicamente les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 22.5.
Tienen la consideración de consumidores las personas físicas y jurídicas que, en los
contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial
o profesional.”
La actuación o no de la persona jurídica deudora en ámbito ajeno a su actividad
empresarial o profesional se trata de una circunstancia de hecho cuya apreciación
excede del ámbito de la calificación registral, por lo que, desde el punto de vista del
prestatario, podría ser objeto de aplicación la citada ley 2/2009, en el supuesto de que
actuara en un ámbito ajeno a su actividad.
Desde el punto de vista del objeto, debe examinarse si son de aplicación a los
cesionarios los requisitos exigidos por la ley 2/2009, para lo cual han sido vistos los
artículos 1, 2, 18, 19, 19bis y 21 de la Ley Hipotecaria, artículos 2.3, 14, 16, 17 y 18 de la
Ley 2/2009, Disposición Transitoria del Real Decreto 106/2011 de 28 de enero;
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, hoy de la
Seguridad Jurídica y de la Fe Pública, de 4 de febrero de 2015 y 13 de Julio de 2015,
entre otras. Así, la Dirección General manifiesta en su Resolución de 13 de Julio de 2015
que los requisitos son aplicables también al cesionario del crédito hipotecario, ya que
obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en “cubrir las
responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los
perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de
concesión de préstamos o créditos hipotecarios” (ver artículos 7 y 14.1.a) de la
Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo,
como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del
tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la
indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el
no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la
cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al
ejercicio profesional de la actividad de prestamista.
Desde el punto de vista del nuevo acreedor cesionario, en nuestro ordenamiento
jurídico, y dentro del ámbito de la concesión de créditos y préstamos hipotecarios y de
servicios de intermediación para la celebración de los mismos realizados por
profesionales, se da una doble regulación: por un lado, cuando estos préstamos o
créditos hipotecarios son concedidos por las entidades de crédito o sus agentes, sujetas
a la supervisión del Banco de España, tienen su propia normativa específica; por otro
lado y para las empresas –en sentido amplio entendiendo como tales tanto a las que
adoptan una forma societaria como a las personas físicas profesionales– distintas de las
entidades de crédito o sus agentes, se rigen actualmente por lo dispuesto en la
ley 2/2009 de 31 de marzo por la que se regula la contratación con los consumidores de
préstamo o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de
contrato de préstamo o crédito, y Real Decreto 106/2011 de 28 de enero. Por todo ello
resulta imprescindible la calificación registral en orden a determinar el carácter
profesional o no de la actividad prestamista realizada, siendo preciso que no resulte
acreditado que el cesionario hipotecario ejerce de forma profesional la actividad de
concesión de préstamos hipotecarios o, en otro caso, que hayan sido cumplidas las
exigencias que, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de escrituras en que
se formalicen préstamos hipotecarios concedidos por personas físicas o jurídicas que se
dediquen, con carácter profesional, a la concesión de tales préstamos, establece la
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración

cve: BOE-A-2025-2336
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Núm. 33