Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2340)
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ocaña a inscribir la adjudicación de dos partes de una finca registral como entidades distintas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17406
La recurrente solicitó en su recurso que, de referirse efectivamente ambas entidades
a la misma finca registral, se adecuase su descripción a lo que resultaba de la escritura
de herencia y de la escritura de su primera adquisición autorizada el día 9 de abril
de 1973 por don Gonzalo Gerona Peña, notario de Yepes, con el fin de hacer constar el
corral, la cueva, alcoba y excusado, etc. que no constaban en el Registro.
2. Es doctrina consolidada de esta Dirección General en materia de obra nueva,
para un supuesto similar al que nos ocupa, que lo relevante para rectificar la superficie
construida o la descripción de una edificación no son los términos (más o menos
precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si efectivamente de la
documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la
modificación de una obra nueva.
En Resolución de 6 de julio de 2013, se afirma que «el hecho de que no se trate
formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la aplicación de una
normativa distinta pues el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 –entonces vigente
[actual artículo 28]– es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las
edificaciones, ya que si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener
acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley
Hipotecaria [actual artículo 202] y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación
al supuesto del citado precepto». También ha establecido este Centro Directivo (cfr.
Resolución de 6 de abril de 2009) que es evidente que si en una finca que figura inscrita
con determinada superficie y se dice ahora que tiene una planta baja y una alta,
especificando la superficie de cada una de ellas, existe, de una manera o de otra, una
declaración de obra que modifica la descripción registral, por lo que, independientemente
de que responda a la realidad actual, es preciso acreditar los requisitos para la
declaración de obra nueva, sea como obra nueva o por antigüedad.
3. Siguiendo esta línea, lo mismo resulta aplicable cuando se trata de una división
material, como la que se hace en este caso al describirse en el inventario de los bienes
de la causante como dos entidades independientes las dos partes de una casa que está
inscrita en el Registro como una sola finca registral.
Es doctrina reiterada de esta Dirección General, que para inscribir escrituras públicas
de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la
Ley de Suelo estatal, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el
supuesto de parcelaciones por antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse
suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración
administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su
situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de
aplicación.
Sentado lo anterior, resulta que en el título que ha motivado este recurso, no reúne
todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción de la
edificación y de la división que se pretende en los términos señalados anteriormente, por
lo que el defecto debe ser confirmado.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de diciembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-2340
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17406
La recurrente solicitó en su recurso que, de referirse efectivamente ambas entidades
a la misma finca registral, se adecuase su descripción a lo que resultaba de la escritura
de herencia y de la escritura de su primera adquisición autorizada el día 9 de abril
de 1973 por don Gonzalo Gerona Peña, notario de Yepes, con el fin de hacer constar el
corral, la cueva, alcoba y excusado, etc. que no constaban en el Registro.
2. Es doctrina consolidada de esta Dirección General en materia de obra nueva,
para un supuesto similar al que nos ocupa, que lo relevante para rectificar la superficie
construida o la descripción de una edificación no son los términos (más o menos
precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si efectivamente de la
documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la
modificación de una obra nueva.
En Resolución de 6 de julio de 2013, se afirma que «el hecho de que no se trate
formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la aplicación de una
normativa distinta pues el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 –entonces vigente
[actual artículo 28]– es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las
edificaciones, ya que si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener
acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley
Hipotecaria [actual artículo 202] y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación
al supuesto del citado precepto». También ha establecido este Centro Directivo (cfr.
Resolución de 6 de abril de 2009) que es evidente que si en una finca que figura inscrita
con determinada superficie y se dice ahora que tiene una planta baja y una alta,
especificando la superficie de cada una de ellas, existe, de una manera o de otra, una
declaración de obra que modifica la descripción registral, por lo que, independientemente
de que responda a la realidad actual, es preciso acreditar los requisitos para la
declaración de obra nueva, sea como obra nueva o por antigüedad.
3. Siguiendo esta línea, lo mismo resulta aplicable cuando se trata de una división
material, como la que se hace en este caso al describirse en el inventario de los bienes
de la causante como dos entidades independientes las dos partes de una casa que está
inscrita en el Registro como una sola finca registral.
Es doctrina reiterada de esta Dirección General, que para inscribir escrituras públicas
de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la
Ley de Suelo estatal, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el
supuesto de parcelaciones por antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse
suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración
administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su
situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de
aplicación.
Sentado lo anterior, resulta que en el título que ha motivado este recurso, no reúne
todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción de la
edificación y de la división que se pretende en los términos señalados anteriormente, por
lo que el defecto debe ser confirmado.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de diciembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-2340
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En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
