Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2229)
Resolución de 9 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Paterna n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria inscrita, para lo que se había solicitado expedición de certificación de las fincas a los solos efectos de dicha cancelación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16709
Es igualmente de aplicación el artículo 210.1.Octava de la Ley Hipotecaria, que
indica que:
No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse
directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del
expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y
cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan
transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro,
pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro
asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado
reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Y ello en clara diferenciación en cuanto a que hace referencia a “cualesquiera otros
derechos o facultades de configuración jurídica” para los cuales conste en el registro la
fecha en la que pudieron ejercitarse –tal y como es el caso–, en contraposición con el
artículo 210.1. Octava. 2, que hace referencia al supuesto de caducidad de los asientos
registrales “cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago
íntegro de la obligación garantizada”. No siendo en este caso aplicable esto último, al
constar expresamente en el registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de
la obligación garantizada, que era a los dos meses de obtener el certificado final de obra,
según lo expuesto.
Sexto. Aunque efectivamente ahora consta presentada en el Registro la Sentencia
obtenida en favor de terceros, no consta en el Registro –ni se aduce en la calificación
recurrida– que se interrumpiera la prescripción de la caducidad registral dentro del plazo
fijado para ello (“al margen de lo que pudiera haber ocurrido extrarregistralmente, fiel al
principio de inoponibilidad respecto de terceros de lo no inscrito”), lo cual en todo caso
debería haberse reflejado con la correspondiente anotación preventiva de la ejecución.
Encontrándonos de lleno en la situación que nos señala el párrafo 5 del artículo 82
LH que nos indica que:
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá
procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado
a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase
de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando
haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción
de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se
hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la
prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el
Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido
renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Es más, considerando que el procedimiento interpuesto por los titulares de la
condición resolutoria se inició en 2016 y que el testimonio fue emitido en 2022, pero no
se presenta para su inscripción en el registro hasta 2024, es razonable sostener que los
interesados deben asumir las consecuencias derivadas del riesgo que han adquirido por
su inacción, sin que tal inacción pueda perjudicar en este momento a un tercero como lo
es mi representada, en virtud del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Lo anterior, según la propia Exposición de Motivos del Real Decreto 1867/1998, de 4
de septiembre, que dio nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Hipotecario, y
citado por la DG en resolución de 25 de marzo de 2014:
Se regula una necesidad sentida socialmente, que es la posibilidad de cancelación
de derechos inscritos sometidos en cuanto a su ejercicio a un plazo determinado de
caducidad (opciones de compra, retractos convencionales, etc.), una vez transcurridos
cinco años desde el vencimiento pactado, de manera que no sólo los asientos que en sí
mismos caduquen puedan ser cancelados de oficio por el registrador (caso de las
anotaciones preventivas), sino también aquellos otros relativos a derechos sometidos a
cve: BOE-A-2025-2229
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16709
Es igualmente de aplicación el artículo 210.1.Octava de la Ley Hipotecaria, que
indica que:
No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse
directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del
expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y
cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan
transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro,
pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro
asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado
reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Y ello en clara diferenciación en cuanto a que hace referencia a “cualesquiera otros
derechos o facultades de configuración jurídica” para los cuales conste en el registro la
fecha en la que pudieron ejercitarse –tal y como es el caso–, en contraposición con el
artículo 210.1. Octava. 2, que hace referencia al supuesto de caducidad de los asientos
registrales “cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago
íntegro de la obligación garantizada”. No siendo en este caso aplicable esto último, al
constar expresamente en el registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de
la obligación garantizada, que era a los dos meses de obtener el certificado final de obra,
según lo expuesto.
Sexto. Aunque efectivamente ahora consta presentada en el Registro la Sentencia
obtenida en favor de terceros, no consta en el Registro –ni se aduce en la calificación
recurrida– que se interrumpiera la prescripción de la caducidad registral dentro del plazo
fijado para ello (“al margen de lo que pudiera haber ocurrido extrarregistralmente, fiel al
principio de inoponibilidad respecto de terceros de lo no inscrito”), lo cual en todo caso
debería haberse reflejado con la correspondiente anotación preventiva de la ejecución.
Encontrándonos de lleno en la situación que nos señala el párrafo 5 del artículo 82
LH que nos indica que:
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá
procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado
a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase
de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando
haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción
de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se
hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la
prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el
Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido
renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Es más, considerando que el procedimiento interpuesto por los titulares de la
condición resolutoria se inició en 2016 y que el testimonio fue emitido en 2022, pero no
se presenta para su inscripción en el registro hasta 2024, es razonable sostener que los
interesados deben asumir las consecuencias derivadas del riesgo que han adquirido por
su inacción, sin que tal inacción pueda perjudicar en este momento a un tercero como lo
es mi representada, en virtud del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Lo anterior, según la propia Exposición de Motivos del Real Decreto 1867/1998, de 4
de septiembre, que dio nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Hipotecario, y
citado por la DG en resolución de 25 de marzo de 2014:
Se regula una necesidad sentida socialmente, que es la posibilidad de cancelación
de derechos inscritos sometidos en cuanto a su ejercicio a un plazo determinado de
caducidad (opciones de compra, retractos convencionales, etc.), una vez transcurridos
cinco años desde el vencimiento pactado, de manera que no sólo los asientos que en sí
mismos caduquen puedan ser cancelados de oficio por el registrador (caso de las
anotaciones preventivas), sino también aquellos otros relativos a derechos sometidos a
cve: BOE-A-2025-2229
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Núm. 32
