Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2231)
Resolución de 17 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Javier n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca, la cual se solicita en una instancia privada que pide el inicio de un expediente de liberación de cargas y gravámenes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16742
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada,
siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que
conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el
último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía, al no darse los supuestos del
mismo, pues se establece un plazo claro y expreso para el pago de la obligación
garantizada.
En tanto no transcurran los plazos indicados, la cancelación de la hipoteca sólo
podrá obtenerse mediante el consentimiento del titular registral de la misma o mediante
una resolución judicial, conforme a lo dispuesto en el artículo 82 párrafo primero de la
Ley Hipotecaria
Segundo. No figurar en la instancia las circunstancias personales del solicitante en
cuya representación se alega actuar, las personales de la firmante, así como los datos
de la representación invocada, artículo 51.9 Reglamento Hipotecario.
El artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a las circunstancias
personales que deben de figurar en las inscripciones señala “b) Si se trata de personas
jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la
inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una
entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. c) Se
expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o
voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento
que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro
correspondiente.
Tercero. No se justifica la representación alegada de doña M. C. S. A. mediante la
presentación de las copias autorizadas de las escrituras de nombramiento que lo
acredite. Y además alegando ser administradora mancomunada sería preciso que el
documento presentado fuera suscrito por el otro administrador nombrado con dicho
carácter.
El artículo 210 del Texto refundido de la Ley de Sociedades de capital dispone; “La
administración de la sociedad se podrá confiar a un administrador único, a varios
administradores que actúen de forma solidaria o de forma conjunta o a un consejo de
administración.”
Y en consonancia el artículo 51.9 c) del Reglamento Hipotecario, como circunstancia
que debe de figurar en la inscripción señala “Se expresarán también, en su caso, las
circunstancias de la representación legal o voluntaria,… y, cuando proceda, su
inscripción en el Registro correspondiente.
En la instancia presentada únicamente se alude a la representación en que actué el
firmante, sin que se acredite, lo cual podría suplirse mediante consulta telemática al
Registro Mercantil, pero sin que figure la firma de otro administrador mancomunado
precisa para practicar el asiento solicitado.
Cuarto. No estar la firma de la instancia legitimada Notarialmente, ni puesta o
ratificada en mi presencia.
Conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, la documentación ordinaria susceptible
de producir un asiento registral, es la pública, en la que la intervención de Notario,
autoridad Judicial o Gubernativa, dota de solemnidad y autenticidad a la misma. Como
excepción también se admiten en la legislación Hipotecaria supuestos de asientos
practicados en base a documentos privados, así los casos de los artículos 216 y 166.11
del Reglamento Hipotecario, y la instancia acompañada del título en cuya virtud se
practicó la inscripción del párrafo 2 del artículo 82 de la Ley, o la solicitud del párrafo
quinto del mismo artículo.
Que dicha legitimación notarial de la firma en documentos privados es precisa pues:
a) De la misma resultaría claramente la identidad del firmante, al no estar
consignada la solicitud de cancelación en un documento Notarial, en el que el
autorizante se aseguraría de la identidad y capacidad del firmante, así como de la
representación alegada, y de la validez y licitud de los actos contenidos en el mismo.
cve: BOE-A-2025-2231
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16742
cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el
Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada,
siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que
conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el
último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía, al no darse los supuestos del
mismo, pues se establece un plazo claro y expreso para el pago de la obligación
garantizada.
En tanto no transcurran los plazos indicados, la cancelación de la hipoteca sólo
podrá obtenerse mediante el consentimiento del titular registral de la misma o mediante
una resolución judicial, conforme a lo dispuesto en el artículo 82 párrafo primero de la
Ley Hipotecaria
Segundo. No figurar en la instancia las circunstancias personales del solicitante en
cuya representación se alega actuar, las personales de la firmante, así como los datos
de la representación invocada, artículo 51.9 Reglamento Hipotecario.
El artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a las circunstancias
personales que deben de figurar en las inscripciones señala “b) Si se trata de personas
jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la
inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una
entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. c) Se
expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o
voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento
que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro
correspondiente.
Tercero. No se justifica la representación alegada de doña M. C. S. A. mediante la
presentación de las copias autorizadas de las escrituras de nombramiento que lo
acredite. Y además alegando ser administradora mancomunada sería preciso que el
documento presentado fuera suscrito por el otro administrador nombrado con dicho
carácter.
El artículo 210 del Texto refundido de la Ley de Sociedades de capital dispone; “La
administración de la sociedad se podrá confiar a un administrador único, a varios
administradores que actúen de forma solidaria o de forma conjunta o a un consejo de
administración.”
Y en consonancia el artículo 51.9 c) del Reglamento Hipotecario, como circunstancia
que debe de figurar en la inscripción señala “Se expresarán también, en su caso, las
circunstancias de la representación legal o voluntaria,… y, cuando proceda, su
inscripción en el Registro correspondiente.
En la instancia presentada únicamente se alude a la representación en que actué el
firmante, sin que se acredite, lo cual podría suplirse mediante consulta telemática al
Registro Mercantil, pero sin que figure la firma de otro administrador mancomunado
precisa para practicar el asiento solicitado.
Cuarto. No estar la firma de la instancia legitimada Notarialmente, ni puesta o
ratificada en mi presencia.
Conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, la documentación ordinaria susceptible
de producir un asiento registral, es la pública, en la que la intervención de Notario,
autoridad Judicial o Gubernativa, dota de solemnidad y autenticidad a la misma. Como
excepción también se admiten en la legislación Hipotecaria supuestos de asientos
practicados en base a documentos privados, así los casos de los artículos 216 y 166.11
del Reglamento Hipotecario, y la instancia acompañada del título en cuya virtud se
practicó la inscripción del párrafo 2 del artículo 82 de la Ley, o la solicitud del párrafo
quinto del mismo artículo.
Que dicha legitimación notarial de la firma en documentos privados es precisa pues:
a) De la misma resultaría claramente la identidad del firmante, al no estar
consignada la solicitud de cancelación en un documento Notarial, en el que el
autorizante se aseguraría de la identidad y capacidad del firmante, así como de la
representación alegada, y de la validez y licitud de los actos contenidos en el mismo.
cve: BOE-A-2025-2231
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Núm. 32
