Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-27050)
Resolución de 25 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Valencia n.º 10 a la rectificación de determinada inscripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 180066
materia del cambio de uso de una edificación o parte de la misma y de su inscripción en
el Registro de la Propiedad.
Según dicha doctrina, forma parte del derecho del propietario de un terreno la
facultad de construir y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la
legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las
características y situación del bien» (vid. artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico de la
propiedad del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse
«conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada
momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y
situación del bien» por lo que la edificación sólo puede hacerse para «uso o usos
determinados».
Finalmente se establece en el artículo 15.1 de la misma ley que «el derecho de
propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende,
con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes
siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y
urbanística (…)».
De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una
característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura,
integrando el contorno que delimita su contenido. De ello se sigue que la alteración del
uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la
propiedad misma.
Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica
del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de
edificabilidad y tipología de uso.
El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada, o parte de
la misma, puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo
mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente
con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación
de que la edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo a –entre otros
extremos– los usos previstos y aprobados.
La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las
previsiones sobre disciplina con las sanciones contempladas al respecto, pudiendo
derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida, con
reposición de la finca, si procediere, a la situación física anterior a la infracción.
4. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una
edificación debe reflejarse: «(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de
viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que
sea susceptible de aprovechamiento independiente» (artículo 45 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).
De este modo se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos
específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se
declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a
los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga.
La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos
por la normativa urbanística –licencias, etc.–, o bien acreditando que han transcurrido los
plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que
impliquen su demolición o reposición de conformidad con lo previsto en el artículo 28.4
del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real
Decreto Legislativo 7/2015.
cve: BOE-A-2024-27050
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Miércoles 25 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 180066
materia del cambio de uso de una edificación o parte de la misma y de su inscripción en
el Registro de la Propiedad.
Según dicha doctrina, forma parte del derecho del propietario de un terreno la
facultad de construir y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la
legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las
características y situación del bien» (vid. artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico de la
propiedad del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse
«conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada
momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y
situación del bien» por lo que la edificación sólo puede hacerse para «uso o usos
determinados».
Finalmente se establece en el artículo 15.1 de la misma ley que «el derecho de
propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende,
con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes
siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y
urbanística (…)».
De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una
característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura,
integrando el contorno que delimita su contenido. De ello se sigue que la alteración del
uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la
propiedad misma.
Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica
del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de
edificabilidad y tipología de uso.
El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada, o parte de
la misma, puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo
mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente
con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación
de que la edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo a –entre otros
extremos– los usos previstos y aprobados.
La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las
previsiones sobre disciplina con las sanciones contempladas al respecto, pudiendo
derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida, con
reposición de la finca, si procediere, a la situación física anterior a la infracción.
4. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una
edificación debe reflejarse: «(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de
viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que
sea susceptible de aprovechamiento independiente» (artículo 45 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).
De este modo se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos
específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se
declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a
los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga.
La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos
por la normativa urbanística –licencias, etc.–, o bien acreditando que han transcurrido los
plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que
impliquen su demolición o reposición de conformidad con lo previsto en el artículo 28.4
del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real
Decreto Legislativo 7/2015.
cve: BOE-A-2024-27050
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
