Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24424)
Resolución de 30 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Medina Sidonia a inscribir una escritura de agrupación de fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157399
nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria) sino que por claridad de los asientos registrales, y
por la congruencia de la base de datos registral y para que el código registral único cumpla
eficazmente la misión que le asigna dicho artículo 9 de la Ley Hipotecaria, el registrador
debe dejar la parte pendiente de segregar en el folio real y bajo el código registral único de
la finca matriz (a fin de que si en el futuro se presenta a inscrito el título expropiatorio se
puede localizar la finca con su mismo código registral único inicial), y abrir folio nuevo y con
código registral único nuevo a la parte resto no expropiada.
Dicho, en otros términos: la solución legalmente exigible hoy consiste en, aunque
pudiera parecer paradójico, pero con toda lógica y congruencia, dar registralmente a este
«resto no expropiado» el tratamiento que tradicionalmente se le ha dado
reglamentariamente a la segregación. Y dar a la parte objeto de segregación no inscrita
el tratamiento que tradicionalmente se ha dado reglamentariamente a la determinación
del resto. No en balde, como se ha transcrito más arriba, «la segregación es sustancial y
esencialmente idéntica a la división, pues ambas son supuestos de fraccionamiento de
un objeto jurídico inmobiliario único en dos o más objetos jurídicos nuevos y menores, y
comparten los mismos requisitos civiles, administrativos y urbanísticos».
Todo ello, como se ha dicho, para conseguir que ambas partes de finca, que ya son
en realidad fincas distintas y objeto de tráfico jurídico separado, tengan cada una su
propio folio real y su propio código registral único, y que sea la parte objeto de
«segregación no inscrita pero pendiente de inscribir» la que conserve el código registral
único inicial para facilitar su localización cuando eventualmente se presente a inscribir
formalmente tal segregación pendiente. Debe recordarse que la titularidad registral
vigente seguirá siendo la misma, inalterada, mientras no se inscriban formalmente esas
supuestas transmisiones expropiatorias.
6. Esta doctrina, en aplicación al caso concreto de este expediente, debe
entenderse cumplida, en cuanto a las partes de fincas no expropiadas, con la inscripción
de la operación de agrupación, pues se abre un nuevo folio a la misma.
El artículo 45 del Reglamento Hipotecario determina que «cuando, en virtud de lo
dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una
sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención
de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas»,
practicándose a partir de este momento en el folio abierto a nueva finca formada por
agrupación las operaciones registrales relativas a actos y contratos de trascendencia real
que afecten a la misma.
Sin embargo, aquí estamos en presencia de un supuesto en que potencialmente
debe practicarse una inscripción sobre una porción de finca o fincas agrupadas cuya
plena identificación debe exigirse, por ser una excepción a lo dispuesto en el citado
artículo 45 del Reglamento Hipotecario, pues la inscripción de la expropiación deberá
hacerse en el folio de la finca o fincas agrupadas o parte de alguna o algunas de ellas
que efectivamente haya sido objeto de expropiación.
Por ello, tal como está redactada la escritura de agrupación y su posterior
subsanación, efectivamente, no puede determinarse sobre qué finca o fincas o partes de
ellas debe entenderse producida la expropiación, para que pueda hacerse constar en un
futuro, mediante la aportación del acta de ocupación y pago, la titularidad de la
Administración expropiante.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2024-24424
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Núm. 282
Viernes 22 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 157399
nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria) sino que por claridad de los asientos registrales, y
por la congruencia de la base de datos registral y para que el código registral único cumpla
eficazmente la misión que le asigna dicho artículo 9 de la Ley Hipotecaria, el registrador
debe dejar la parte pendiente de segregar en el folio real y bajo el código registral único de
la finca matriz (a fin de que si en el futuro se presenta a inscrito el título expropiatorio se
puede localizar la finca con su mismo código registral único inicial), y abrir folio nuevo y con
código registral único nuevo a la parte resto no expropiada.
Dicho, en otros términos: la solución legalmente exigible hoy consiste en, aunque
pudiera parecer paradójico, pero con toda lógica y congruencia, dar registralmente a este
«resto no expropiado» el tratamiento que tradicionalmente se le ha dado
reglamentariamente a la segregación. Y dar a la parte objeto de segregación no inscrita
el tratamiento que tradicionalmente se ha dado reglamentariamente a la determinación
del resto. No en balde, como se ha transcrito más arriba, «la segregación es sustancial y
esencialmente idéntica a la división, pues ambas son supuestos de fraccionamiento de
un objeto jurídico inmobiliario único en dos o más objetos jurídicos nuevos y menores, y
comparten los mismos requisitos civiles, administrativos y urbanísticos».
Todo ello, como se ha dicho, para conseguir que ambas partes de finca, que ya son
en realidad fincas distintas y objeto de tráfico jurídico separado, tengan cada una su
propio folio real y su propio código registral único, y que sea la parte objeto de
«segregación no inscrita pero pendiente de inscribir» la que conserve el código registral
único inicial para facilitar su localización cuando eventualmente se presente a inscribir
formalmente tal segregación pendiente. Debe recordarse que la titularidad registral
vigente seguirá siendo la misma, inalterada, mientras no se inscriban formalmente esas
supuestas transmisiones expropiatorias.
6. Esta doctrina, en aplicación al caso concreto de este expediente, debe
entenderse cumplida, en cuanto a las partes de fincas no expropiadas, con la inscripción
de la operación de agrupación, pues se abre un nuevo folio a la misma.
El artículo 45 del Reglamento Hipotecario determina que «cuando, en virtud de lo
dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una
sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención
de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas»,
practicándose a partir de este momento en el folio abierto a nueva finca formada por
agrupación las operaciones registrales relativas a actos y contratos de trascendencia real
que afecten a la misma.
Sin embargo, aquí estamos en presencia de un supuesto en que potencialmente
debe practicarse una inscripción sobre una porción de finca o fincas agrupadas cuya
plena identificación debe exigirse, por ser una excepción a lo dispuesto en el citado
artículo 45 del Reglamento Hipotecario, pues la inscripción de la expropiación deberá
hacerse en el folio de la finca o fincas agrupadas o parte de alguna o algunas de ellas
que efectivamente haya sido objeto de expropiación.
Por ello, tal como está redactada la escritura de agrupación y su posterior
subsanación, efectivamente, no puede determinarse sobre qué finca o fincas o partes de
ellas debe entenderse producida la expropiación, para que pueda hacerse constar en un
futuro, mediante la aportación del acta de ocupación y pago, la titularidad de la
Administración expropiante.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2024-24424
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Núm. 282
