Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-24301)
Resolución de 16 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a rectificar la cabida de una finca registral y simultánea inscripción de su representación gráfica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156044
con la inscripción de la representación gráfica propuesta se pretende alterar la realidad
física exterior de la finca que se acota con su descripción registral.
El recurrente, sostiene que la pretendida invasión (de 697,65 metros cuadrados) se
debe a que la cartografía catastral incluye el camino de separación existente entre
ambas fincas por entero en la 7.084, y no por mitad entre ambas (como sí hace la
representación gráfica alternativa presentada), señalando que según la descripción de la
finca del alegante, la misma linda al Sur, «pista que la separa de propiedad de Don C. S.
P. F. P.», entendiendo que si dice lindar es porque la pista que sirve de línea de
delimitación de su finca, no es de su propiedad. Al contrario, en la descripción de la
registral 1.993, se afirma que linda, al norte, con «don G. M. y otros, en línea recta que
va desde treinta y tres metros con cuarenta centímetros al Sur del mojón número (…) de
la delimitación de la zona marítimo-terrestre, hasta el camino vecinal (…), camino privado
cerrado al tránsito, por medio, perteneciente por mitad a ambas fincas, y por el que
efectúan su acceso (…)». De ahí concluye que el camino pertenece por mitad a ambas
fincas, como refleja la representación gráfica alternativa contenida en el informe de
validación que acompaña a la instancia presentada.
2. Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente
expediente las siguientes:
– La registral 1.993 de Adeje cuenta con una cabida inscrita de 12 hectáreas y, en lo
que aquí interesa, linda al norte, «don G. M. y otros, en línea recta que va desde treinta y
tres metros con cuarenta centímetros al Sur del mojón número (…) de la delimitación de
la zona marítimo-terrestre, hasta el camino vecinal (…), camino privado cerrado al
tránsito, por medio, perteneciente por mitad a ambas fincas, y por el que efectúan su
acceso (…)».
– De la representación gráfica alternativa propuesta, con código seguro de
verificación, resulta una superficie de finca de 116.061 metros cuadrados, manteniendo
la redacción literaria del citado lindero norte.
– La registral 7.084, propiedad de la entidad alegante, tiene una cabida inscrita
de 139.800 metros cuadrados y se encuentra dividida en dos porciones, una con una
cabida de 130.624 metros cuadrados y otra de 9.176 metros cuadrados, resultando que
la primera de las citadas porciones linda al sur con «pista que la separa de propiedad de
Don C. S. P. F. P.».
3. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción. Y
ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una
georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos
titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o en una
conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la
autoridad judicial en el seno del correspondiente expediente.
4. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro,
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
5. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha
declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y,
recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del
cve: BOE-A-2024-24301
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 281
Jueves 21 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 156044
con la inscripción de la representación gráfica propuesta se pretende alterar la realidad
física exterior de la finca que se acota con su descripción registral.
El recurrente, sostiene que la pretendida invasión (de 697,65 metros cuadrados) se
debe a que la cartografía catastral incluye el camino de separación existente entre
ambas fincas por entero en la 7.084, y no por mitad entre ambas (como sí hace la
representación gráfica alternativa presentada), señalando que según la descripción de la
finca del alegante, la misma linda al Sur, «pista que la separa de propiedad de Don C. S.
P. F. P.», entendiendo que si dice lindar es porque la pista que sirve de línea de
delimitación de su finca, no es de su propiedad. Al contrario, en la descripción de la
registral 1.993, se afirma que linda, al norte, con «don G. M. y otros, en línea recta que
va desde treinta y tres metros con cuarenta centímetros al Sur del mojón número (…) de
la delimitación de la zona marítimo-terrestre, hasta el camino vecinal (…), camino privado
cerrado al tránsito, por medio, perteneciente por mitad a ambas fincas, y por el que
efectúan su acceso (…)». De ahí concluye que el camino pertenece por mitad a ambas
fincas, como refleja la representación gráfica alternativa contenida en el informe de
validación que acompaña a la instancia presentada.
2. Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente
expediente las siguientes:
– La registral 1.993 de Adeje cuenta con una cabida inscrita de 12 hectáreas y, en lo
que aquí interesa, linda al norte, «don G. M. y otros, en línea recta que va desde treinta y
tres metros con cuarenta centímetros al Sur del mojón número (…) de la delimitación de
la zona marítimo-terrestre, hasta el camino vecinal (…), camino privado cerrado al
tránsito, por medio, perteneciente por mitad a ambas fincas, y por el que efectúan su
acceso (…)».
– De la representación gráfica alternativa propuesta, con código seguro de
verificación, resulta una superficie de finca de 116.061 metros cuadrados, manteniendo
la redacción literaria del citado lindero norte.
– La registral 7.084, propiedad de la entidad alegante, tiene una cabida inscrita
de 139.800 metros cuadrados y se encuentra dividida en dos porciones, una con una
cabida de 130.624 metros cuadrados y otra de 9.176 metros cuadrados, resultando que
la primera de las citadas porciones linda al sur con «pista que la separa de propiedad de
Don C. S. P. F. P.».
3. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción. Y
ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una
georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos
titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o en una
conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la
autoridad judicial en el seno del correspondiente expediente.
4. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro,
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
5. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha
declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y,
recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del
cve: BOE-A-2024-24301
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Núm. 281
