Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23836)
Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 147957
inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de
disponer, sino que ésta debe arrastrarse.
Es esta una solución que se puede denominar ecléctica. Por un lado, se entiende
que, en la medida en que el artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso
registral de los actos dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa
de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello
presupone, a «sensu contrario», que no impide los realizados con anterioridad conclusión que resulta también de la aplicación de la regla general que para las
anotaciones dicta el artículo 71 de la propia Ley Hipotecaria-. Sin embargo, por otro lado,
se estima que tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación
preventiva de prohibición, sino que ésta se arrastrará.
Por el contrario, las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo
que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación
del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.
Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el
artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del
Reglamento Hipotecario que se impone en las prohibiciones voluntarias y derivadas de
procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos
anteriores a la prohibición.
No cabe duda, por tanto, de que en las prohibiciones decretadas en procedimientos
penales como en las administrativas existe cierto componente de orden público que no
puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata
de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad
dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el
estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
3. En el presente caso se trata de una escritura de venta otorgada el día 21 de
diciembre de 2023 que se presentó en el Registro el día 8 de mayo de 2024.
Con anterioridad a esta fecha, concretamente el día 12 de abril de 2024, se practicó
sobre la finca objeto de venta una anotación preventiva de prohibición de disponer
ordenada por la Hacienda Pública.
De acuerdo con la doctrina antes expuesta, la compraventa no puede inscribirse,
puesto que cuando tuvo entrada en el Registro ya existía sobre la finca una anotación de
prohibición de disponer ordenada en un procedimiento administrativo que, aunque de
fecha posterior al otorgamiento de la escritura de venta, prevalece el principio de
prioridad registral en aras a garantizar el cumplimiento de la legalidad administrativa.
Los argumentos que utiliza el recurrente relativos al destino del precio de la venta y
de la conformidad de la Hacienda Pública y de otros acreedores no pueden ser tenidos
en consideración.
En primer término, porque se apoyan en una serie de documentos que se aportan
con el escrito de recurso y que el registrador no pudo tener en cuenta al tiempo de
realizar la calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Y, por otro lado, porque, mientras que la anotación de prohibición de disponer siga
vigente, la calificación registral no puede ignorar su eficacia, ya que los asientos del
Registro gozan de la presunción de exactitud que deriva del principio de legitimación
registral (artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria).
Debe el recurrente, en su caso, instar ante la Administración Tributaria el
levantamiento de la prohibición de disponer.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2024-23836
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 276
Viernes 15 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 147957
inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de
disponer, sino que ésta debe arrastrarse.
Es esta una solución que se puede denominar ecléctica. Por un lado, se entiende
que, en la medida en que el artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso
registral de los actos dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa
de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello
presupone, a «sensu contrario», que no impide los realizados con anterioridad conclusión que resulta también de la aplicación de la regla general que para las
anotaciones dicta el artículo 71 de la propia Ley Hipotecaria-. Sin embargo, por otro lado,
se estima que tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación
preventiva de prohibición, sino que ésta se arrastrará.
Por el contrario, las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo
que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación
del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.
Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el
artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del
Reglamento Hipotecario que se impone en las prohibiciones voluntarias y derivadas de
procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos
anteriores a la prohibición.
No cabe duda, por tanto, de que en las prohibiciones decretadas en procedimientos
penales como en las administrativas existe cierto componente de orden público que no
puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata
de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad
dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el
estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
3. En el presente caso se trata de una escritura de venta otorgada el día 21 de
diciembre de 2023 que se presentó en el Registro el día 8 de mayo de 2024.
Con anterioridad a esta fecha, concretamente el día 12 de abril de 2024, se practicó
sobre la finca objeto de venta una anotación preventiva de prohibición de disponer
ordenada por la Hacienda Pública.
De acuerdo con la doctrina antes expuesta, la compraventa no puede inscribirse,
puesto que cuando tuvo entrada en el Registro ya existía sobre la finca una anotación de
prohibición de disponer ordenada en un procedimiento administrativo que, aunque de
fecha posterior al otorgamiento de la escritura de venta, prevalece el principio de
prioridad registral en aras a garantizar el cumplimiento de la legalidad administrativa.
Los argumentos que utiliza el recurrente relativos al destino del precio de la venta y
de la conformidad de la Hacienda Pública y de otros acreedores no pueden ser tenidos
en consideración.
En primer término, porque se apoyan en una serie de documentos que se aportan
con el escrito de recurso y que el registrador no pudo tener en cuenta al tiempo de
realizar la calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Y, por otro lado, porque, mientras que la anotación de prohibición de disponer siga
vigente, la calificación registral no puede ignorar su eficacia, ya que los asientos del
Registro gozan de la presunción de exactitud que deriva del principio de legitimación
registral (artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria).
Debe el recurrente, en su caso, instar ante la Administración Tributaria el
levantamiento de la prohibición de disponer.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2024-23836
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Núm. 276
