Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23834)
Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de León n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y constitución de hipoteca en cuanto a la parte de precio aplazado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 15 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 147949
supuso el reconocimiento de deuda formalizado en el año 2012, después de vencido el
plazo de pago previsto en el contrato de compraventa, por un importe del que todavía
quedaba pendiente de pago en la fecha de declaración del concurso un total
de 357.166,93 euros, como resulta del hecho de que no se exigiera su abono a su
vencimiento, y que esa deuda fuera garantizada en la propia escritura de reconocimiento
de la deuda mediante una hipoteca sobre los propios inmuebles vendidos, por tanto con
una función de aseguramiento de un pago futuro, y sin efecto solutorio alguno de
presente».
En el supuesto objeto de este expediente concurren análogas circunstancias a las de
la sentencia expuesta, expresivas de la finalidad de financiación en el aplazamiento del
pago del precio como son: el elevado porcentaje del precio que es objeto de
aplazamiento; el amplio periodo de amortización de ese precio aplazado (trece años); el
pacto de pago de una compensación monetaria que en caso de pago anticipado, salvo
en caso de venta del inmueble; el pacto de interés moratorio; y una regulación del
vencimiento anticipado por impago. Por tanto, es correcta la calificación registral de que
se trata una operación equiparable a un préstamo para la adquisición del inmueble.
5. En cuanto a si concurren en el presente supuesto los requisitos de aplicación del
artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, los de aplicación de la Ley 5/2019 o las de ninguna
de dichas normas, deben hacerse las siguientes precisiones:
La calificación negativa del registrador no se ha basado en la falta de manifestación
respecto del carácter de no profesional del vendedor, por lo que en este recurso debe
partirse de la consideración de que no tiene tal condición, lo que excluye la aplicación de
la Ley 5/2019, así como la de la Ley 2/2009, ya que ambas exigen el ejercicio de la
actividad con carácter profesional por parte del prestamista.
Pero, en realidad, aunque el acreedor fuera un profesional, tampoco sería aplicable
la Ley 5/2019 en este caso porque el aplazamiento del precio de referencia no devenga
intereses, sin que tampoco se hayan pactados gastos especiales. En consecuencia, es
aplicable la excepción relativa a «los préstamos concedidos sin intereses y sin ningún
otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados
con la garantía del préstamo» del artículo 2.4.b) de la citada ley, al igual que el supuesto
de préstamos de empleador a empleado que antes hemos analizados, lo que reconduce
también al artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria.
El requisito de que el prestatario sea una persona física tenga o no la condición de
consumidor, lo que no se plantea en la nota de calificación recurrida, se encuentra
cumplido. Y en relación con la exigencia de que el inmueble hipotecado tenga el carácter
de residencial, aunque parte de la planta primera y la planta segunda se destinan a
vivienda, lo cierto es que solo el once por ciento de la superficie del edificio tiene carácter
residencial, destinándose el resto del mismo a local comercial y almacén.
A este respecto, la regla general relativa a los contratos mixtos o de doble finalidad,
privada y empresarial, es la aplicación de la normativa, de consumidor o general, que
corresponda en función de cuál sea el objeto predominante del contrato. Así, en los
casos de préstamos y créditos, el criterio a tener en cuenta será el de la cifra de capital
destinada a una finalidad empresarial y la destinada a una finalidad personal; por lo que,
aplicando analógicamente este criterio, en este caso de compra del edificio en su
totalidad, se debe entender que el objeto predominante es el no residencial,
prevaleciendo en los casos dudosos la finalidad principal (vid. artículos 17 y 12 de las
Directivas 2011/83 y 2014/17, respectivamente, Sentencias del Tribunal Supremo de 5
de abril de 2017 y 18 de enero y 27 de julio de 2022 y Resolución de 13 de junio
de 2019).
La aplicación de esta doctrina lleva a considerar que la asimilación del aplazamiento
del pago del precio debe hacerse a un préstamo concedido para la adquisición de un
edificio de uso no residencial (destino predominante), por lo que no procede tampoco la
aplicación del repetido artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2024-23834
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 276
Viernes 15 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 147949
supuso el reconocimiento de deuda formalizado en el año 2012, después de vencido el
plazo de pago previsto en el contrato de compraventa, por un importe del que todavía
quedaba pendiente de pago en la fecha de declaración del concurso un total
de 357.166,93 euros, como resulta del hecho de que no se exigiera su abono a su
vencimiento, y que esa deuda fuera garantizada en la propia escritura de reconocimiento
de la deuda mediante una hipoteca sobre los propios inmuebles vendidos, por tanto con
una función de aseguramiento de un pago futuro, y sin efecto solutorio alguno de
presente».
En el supuesto objeto de este expediente concurren análogas circunstancias a las de
la sentencia expuesta, expresivas de la finalidad de financiación en el aplazamiento del
pago del precio como son: el elevado porcentaje del precio que es objeto de
aplazamiento; el amplio periodo de amortización de ese precio aplazado (trece años); el
pacto de pago de una compensación monetaria que en caso de pago anticipado, salvo
en caso de venta del inmueble; el pacto de interés moratorio; y una regulación del
vencimiento anticipado por impago. Por tanto, es correcta la calificación registral de que
se trata una operación equiparable a un préstamo para la adquisición del inmueble.
5. En cuanto a si concurren en el presente supuesto los requisitos de aplicación del
artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, los de aplicación de la Ley 5/2019 o las de ninguna
de dichas normas, deben hacerse las siguientes precisiones:
La calificación negativa del registrador no se ha basado en la falta de manifestación
respecto del carácter de no profesional del vendedor, por lo que en este recurso debe
partirse de la consideración de que no tiene tal condición, lo que excluye la aplicación de
la Ley 5/2019, así como la de la Ley 2/2009, ya que ambas exigen el ejercicio de la
actividad con carácter profesional por parte del prestamista.
Pero, en realidad, aunque el acreedor fuera un profesional, tampoco sería aplicable
la Ley 5/2019 en este caso porque el aplazamiento del precio de referencia no devenga
intereses, sin que tampoco se hayan pactados gastos especiales. En consecuencia, es
aplicable la excepción relativa a «los préstamos concedidos sin intereses y sin ningún
otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados
con la garantía del préstamo» del artículo 2.4.b) de la citada ley, al igual que el supuesto
de préstamos de empleador a empleado que antes hemos analizados, lo que reconduce
también al artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria.
El requisito de que el prestatario sea una persona física tenga o no la condición de
consumidor, lo que no se plantea en la nota de calificación recurrida, se encuentra
cumplido. Y en relación con la exigencia de que el inmueble hipotecado tenga el carácter
de residencial, aunque parte de la planta primera y la planta segunda se destinan a
vivienda, lo cierto es que solo el once por ciento de la superficie del edificio tiene carácter
residencial, destinándose el resto del mismo a local comercial y almacén.
A este respecto, la regla general relativa a los contratos mixtos o de doble finalidad,
privada y empresarial, es la aplicación de la normativa, de consumidor o general, que
corresponda en función de cuál sea el objeto predominante del contrato. Así, en los
casos de préstamos y créditos, el criterio a tener en cuenta será el de la cifra de capital
destinada a una finalidad empresarial y la destinada a una finalidad personal; por lo que,
aplicando analógicamente este criterio, en este caso de compra del edificio en su
totalidad, se debe entender que el objeto predominante es el no residencial,
prevaleciendo en los casos dudosos la finalidad principal (vid. artículos 17 y 12 de las
Directivas 2011/83 y 2014/17, respectivamente, Sentencias del Tribunal Supremo de 5
de abril de 2017 y 18 de enero y 27 de julio de 2022 y Resolución de 13 de junio
de 2019).
La aplicación de esta doctrina lleva a considerar que la asimilación del aplazamiento
del pago del precio debe hacerse a un préstamo concedido para la adquisición de un
edificio de uso no residencial (destino predominante), por lo que no procede tampoco la
aplicación del repetido artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2024-23834
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 276
