Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23612)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y subrogación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145399
artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real
Decreto 1/2010, determina que «(…) se entenderán identificados los medios de pago si
constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos
esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será
suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si
se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se
aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante,
beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».
Consecuentemente con lo expuesto, no toda omisión de los elementos de
identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial
deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y
quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de
otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los
restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.
6. De cuanto antecede resulta que, según la normativa vigente, respecto de la
identificación de los medios de pago empleados, el registrador en su calificación deberá
comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el
artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley
Hipotecaria–, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial,
y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos
relativos a los medios de pago empleados. Como ya expresó este Centro Directivo en la
Resolución de 18 de mayo de 2007, «Obviamente, sí que debe examinar el registrador,
por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones
en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada,
pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no
identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública
acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron
total o parcialmente a identificarlos».
7. En el presente caso es indudable que en la escritura de compraventa calificada
se identifican todos los medios de pago del precio cobrado por los vendedores:
transferencias con los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y
abono (una respecto de la suma pagada directamente por el comprador a los
vendedores y otras respecto de los pagos de rentas de alquiler que se imputan al
precio), según se expresa en dicha escritura; así como la retención de una parte del
precio por razón de la subrogación del comprador en la condición de deudor del
préstamo hipotecario que grava la finca.
No se formaliza mediante la escritura calificada ningún otro acto o contrato en que
concurran los presupuestos de aplicación de la norma relativa a la obligación de
identificación de los medios de pago: a) que impliquen declaración, constitución,
transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que
sean a título oneroso, y c) que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero
o signo que lo represente. Esta conclusión no queda empañada por el hecho de que se
reseñe una cesión de un derecho de opción –que, además, no consta se haya
constituido como derecho real– como justificación del acuerdo entre vendedores y
comprador respecto de dicha imputación de rentas al pago del precio. Debe advertirse,
por lo demás, que ni siquiera se formaliza en dicha escritura el ejercicio del derecho de
opción de compra, sino un nuevo negocio jurídico –con causa onerosa– que es
jurídicamente independiente de aquel derecho y su causa también independiente de la
propia causa del referido arrendamiento. La compraventa en que se concreta la
transmisión formalizada no es un mero acto de ejecución de alguna de las prestaciones
de un negocio anterior.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
calificación impugnada.
cve: BOE-A-2024-23612
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145399
artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real
Decreto 1/2010, determina que «(…) se entenderán identificados los medios de pago si
constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos
esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será
suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si
se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se
aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante,
beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».
Consecuentemente con lo expuesto, no toda omisión de los elementos de
identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial
deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y
quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de
otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los
restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.
6. De cuanto antecede resulta que, según la normativa vigente, respecto de la
identificación de los medios de pago empleados, el registrador en su calificación deberá
comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el
artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley
Hipotecaria–, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial,
y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos
relativos a los medios de pago empleados. Como ya expresó este Centro Directivo en la
Resolución de 18 de mayo de 2007, «Obviamente, sí que debe examinar el registrador,
por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones
en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada,
pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no
identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública
acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron
total o parcialmente a identificarlos».
7. En el presente caso es indudable que en la escritura de compraventa calificada
se identifican todos los medios de pago del precio cobrado por los vendedores:
transferencias con los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y
abono (una respecto de la suma pagada directamente por el comprador a los
vendedores y otras respecto de los pagos de rentas de alquiler que se imputan al
precio), según se expresa en dicha escritura; así como la retención de una parte del
precio por razón de la subrogación del comprador en la condición de deudor del
préstamo hipotecario que grava la finca.
No se formaliza mediante la escritura calificada ningún otro acto o contrato en que
concurran los presupuestos de aplicación de la norma relativa a la obligación de
identificación de los medios de pago: a) que impliquen declaración, constitución,
transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que
sean a título oneroso, y c) que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero
o signo que lo represente. Esta conclusión no queda empañada por el hecho de que se
reseñe una cesión de un derecho de opción –que, además, no consta se haya
constituido como derecho real– como justificación del acuerdo entre vendedores y
comprador respecto de dicha imputación de rentas al pago del precio. Debe advertirse,
por lo demás, que ni siquiera se formaliza en dicha escritura el ejercicio del derecho de
opción de compra, sino un nuevo negocio jurídico –con causa onerosa– que es
jurídicamente independiente de aquel derecho y su causa también independiente de la
propia causa del referido arrendamiento. La compraventa en que se concreta la
transmisión formalizada no es un mero acto de ejecución de alguna de las prestaciones
de un negocio anterior.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
calificación impugnada.
cve: BOE-A-2024-23612
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
