Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23002)
Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1 a inscribir una escritura de segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141511
junio y 18 de julio de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, 1 de junio de 2020,
27 y 29 de abril y 8 de junio de 2021 y 3 de octubre de 2022), si en el Registro
apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un
momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos relativos a la modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario que ésta cuente con el
consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos
terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no
hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 13, 17 y 32).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por el citado artículo 32 de la Ley Hipotecaria para los títulos no
inscritos, que sólo puede responder a una falta de diligencia frente a los titulares que
procuran la inscripción acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en
otros que la legislación civil e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de
prevención específica frente a esa clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a
los sucesivos adquirentes de pisos, no les puede afectar la carga oculta representada
por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo
de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en
el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal ha de ser no sólo de quienes fueran
propietarios en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo,
sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la
consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para
los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título
constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el
acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y
publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus
preceptos y a sus principios.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de septiembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-23002
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la calificación en cuanto al defecto objeto de impugnación en los términos que
resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141511
junio y 18 de julio de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, 1 de junio de 2020,
27 y 29 de abril y 8 de junio de 2021 y 3 de octubre de 2022), si en el Registro
apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un
momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos relativos a la modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario que ésta cuente con el
consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos
terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no
hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 13, 17 y 32).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por el citado artículo 32 de la Ley Hipotecaria para los títulos no
inscritos, que sólo puede responder a una falta de diligencia frente a los titulares que
procuran la inscripción acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en
otros que la legislación civil e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de
prevención específica frente a esa clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a
los sucesivos adquirentes de pisos, no les puede afectar la carga oculta representada
por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo
de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en
el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal ha de ser no sólo de quienes fueran
propietarios en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo,
sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la
consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para
los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título
constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el
acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y
publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus
preceptos y a sus principios.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de septiembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-23002
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la calificación en cuanto al defecto objeto de impugnación en los términos que
resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
