Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23028)
Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11 a inscribir la rectificación de la medida superficial de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141781
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida
inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación,
para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Procede reiterar que, como ha declarado este Centro Directivo, siempre que se
formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario
ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y
razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio
de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril
de 2016, entre otras).
5. Para resolver el presente recurso, hay que partir de la doctrina reiterada de este
Centro Directivo, en Resoluciones como la de 13 de enero de 2021, que reconoce que,
con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que fuera exigible la inscripción de su representación
gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de las fincas se
limitaba a una descripción meramente literaria, lo cual hoy puede conllevar una cierta
imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica aportada
con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
Doctrina que reitera la Resolución de 11 de julio de 2022, que añade que esta
doctrina no obsta para que, aun sin georreferenciación ni referencia catastral inscrita,
puede haber datos descriptivos inscritos que sí permitan, al menos, ubicar
geográficamente la finca, aunque no la delimiten con precisión; y así puede ocurrir, por
ejemplo, cuando una finca tiene algún lindero llamado «fijo», es decir, que no se limita a
expresar el nombre del propietario colindante, sino que hace referencia a un accidente
físico que opera como lindero mismo (camino o calle).
6. En el concreto caso de este expediente, la registradora no manifiesta duda
alguna de correspondencia ni de localización de la finca, sino que ante la solicitud de que
se practique la inscripción en cuanto a la cabida de la finca en base a lo dispuesto en el
artículo 201.3.a), se limita a indicar la necesidad de tramitación del procedimiento
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por exceder en más de un 10 %
respecto de la cabida inscrita aquélla que pretende atribuirse a la finca, según resulta del
propio historial registral de la misma. Por ello, prescindiendo de consideraciones acerca
de la equivalencia exacta del pie cuadrado, lo cierto es que del historial registral de la
finca 418 resulta que su superficie, después de efectuadas la segregación y expropiación
parcial ya referidas es de 7.147,50 metros cuadrados. Es más, la operación inscrita en
cuya virtud se abrió folio a la registral 45.765 se practicó en fecha 3 de julio de 2018,
siendo titular registral la mercantil «Nuevo Madrid, S.A.» desde el año 2016, habiéndose
mantenido invariados los linderos de la misma salvo por el oeste, que linda con la
porción segregada. Debe ponerse de relieve que, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro practicados en
los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en
cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los
tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos en esta ley.
cve: BOE-A-2024-23028
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141781
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida
inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación,
para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Procede reiterar que, como ha declarado este Centro Directivo, siempre que se
formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario
ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y
razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio
de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril
de 2016, entre otras).
5. Para resolver el presente recurso, hay que partir de la doctrina reiterada de este
Centro Directivo, en Resoluciones como la de 13 de enero de 2021, que reconoce que,
con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que fuera exigible la inscripción de su representación
gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de las fincas se
limitaba a una descripción meramente literaria, lo cual hoy puede conllevar una cierta
imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica aportada
con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
Doctrina que reitera la Resolución de 11 de julio de 2022, que añade que esta
doctrina no obsta para que, aun sin georreferenciación ni referencia catastral inscrita,
puede haber datos descriptivos inscritos que sí permitan, al menos, ubicar
geográficamente la finca, aunque no la delimiten con precisión; y así puede ocurrir, por
ejemplo, cuando una finca tiene algún lindero llamado «fijo», es decir, que no se limita a
expresar el nombre del propietario colindante, sino que hace referencia a un accidente
físico que opera como lindero mismo (camino o calle).
6. En el concreto caso de este expediente, la registradora no manifiesta duda
alguna de correspondencia ni de localización de la finca, sino que ante la solicitud de que
se practique la inscripción en cuanto a la cabida de la finca en base a lo dispuesto en el
artículo 201.3.a), se limita a indicar la necesidad de tramitación del procedimiento
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por exceder en más de un 10 %
respecto de la cabida inscrita aquélla que pretende atribuirse a la finca, según resulta del
propio historial registral de la misma. Por ello, prescindiendo de consideraciones acerca
de la equivalencia exacta del pie cuadrado, lo cierto es que del historial registral de la
finca 418 resulta que su superficie, después de efectuadas la segregación y expropiación
parcial ya referidas es de 7.147,50 metros cuadrados. Es más, la operación inscrita en
cuya virtud se abrió folio a la registral 45.765 se practicó en fecha 3 de julio de 2018,
siendo titular registral la mercantil «Nuevo Madrid, S.A.» desde el año 2016, habiéndose
mantenido invariados los linderos de la misma salvo por el oeste, que linda con la
porción segregada. Debe ponerse de relieve que, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro practicados en
los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en
cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los
tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos en esta ley.
cve: BOE-A-2024-23028
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Núm. 268
