BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141779

– el recurrente, basándose en el informe emitido por ingeniero técnico topógrafo
establece las siguientes conversiones:
Una fanega en Madrid equivale a 3.423,8121 metros cuadrados.
Una fanega equivale a 12 celemines; de lo anterior resulta que un celemín equivale
a 285,3177 metros cuadrados.
De ello deduce que la cabida inicial de la finca que eran dos fanegas y seis
celemines equivalen a 8.559,5304 metros cuadrados (aproximadamente 8.560 metros
cuadrados).
Entiende que en la inscripción 2.ª se hizo una conversión errónea, al atribuir a la
finca una cabida de 10.980 metros cuadrados.
Que en la inscripción 5.ª se añade que la equivalencia de la finca es igual a 110.000
pies cuadrados. Señala que un tercio de una vara castellana equivale a un pie y que un
pie cuadrado arroja una superficie de 0,077637463 metros cuadrados, lo que
multiplicado por 110.000 arroja una superficie de 8.540,12093 metros cuadrados
(aproximadamente 8.540 metros cuadrados), medida sustancialmente similar a la que
resultaba de la conversión de la cabida inicial de la finca (dos fanegas y seis celemines)
con arreglo al sistema métrico decimal, superficie a la que restando la segregación y
expropiación parcial efectuadas arroja una cabida de 4.707,50 metros cuadrados, muy
cercana a los 4.746 cuya inscripción se pretende, según resulta de la certificación
catastral descriptiva y gráfica que se aporta y, por tanto, inferior al 10 % de la cabida
inscrita, pues la misma debería entenderse según las equivalencias manifestadas.
– la registradora entiende que los 110.000 pies cuadrados equivalen a 10.219,33
metros cuadrados, utilizando una equivalencia de 0,092903 metros cuadrados.
3. Respecto de la falta de legitimación notarial o de ratificación ante el registrador
de la firma, aunque nada dice respecto a este defecto el escrito de interposición del
recurso, baste reiterar de nuevo la doctrina de esta Dirección General en Resoluciones
como las de 29 de noviembre de 2019 y 24 de septiembre de 2020, la regla general es
que los títulos mediante los que se solicita la inscripción han de ser públicos, conforme al
artículo 3 de la Ley Hipotecaria y en los excepcionales casos en los que se admiten
documentos privados para solicitar la inscripción, como en el caso del inicio del
expediente del artículo 199 o, como en el caso del supuesto de hecho objeto de este
expediente, para solicitar la inscripción por la vía del artículo 201.3.a), como ha admitido
reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 12 de septiembre
de 2016, la firma del solicitante ha de estar legitimada notarialmente, o bien ratificarse
ante el registrador, a efectos de dotar de autenticidad al documento, sin perjuicio de la
posibilidad de utilizar una instancia privada con firma electrónica del promotor y
presentada telemáticamente a través del cauce previsto para ello por el Colegio de
Registradores.
En cuanto a la manifestación contenida en la nota de calificación respecto de la
necesidad de contar con el consentimiento del titular registral de la finca 629 de
Ciempozuelos, por solicitarse la rectificación de uno de sus linderos, debe ponerse de
manifiesto que la finca no linda por ninguno de los puntos cardinales con el término
municipal de Ciempozuelos, respecto del cual existe una distancia considerable, lo que
puede deberse a un error involuntario en la redacción de la nota de calificación, cuestión
ésta respecto de la que tampoco se pronuncia el recurrente en su escrito.
4. Pasando al estudio del segundo de los defectos apreciados por la registradora
en su nota de calificación, debe advertirse que como ya señaló la Resolución 17 de
noviembre de 2015, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en
vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio,

cve: BOE-A-2024-23028
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Núm. 268