Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23020)
Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, habiéndose formulado alegaciones por un colindante afectado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141703
12. En cuanto a la afirmación del recurrente, cuando declara en su escrito de
interposición del recurso que la finca del colindante que formula alegaciones se
encuentra delimitada físicamente por un muro perimetral construido por él mismo,
debe recordarse que, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General
de 27 de septiembre de 2023, para considerar adecuadamente delimitada una
determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté
acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados.
Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los
colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia
jurídica. Y en el presente caso, no existe tal consentimiento, puesto que ambas
partes solicitan la inscripción de esa franja longitudinal de terreno que transcurre
junto al muro del lindero este de la finca del colindante que formula oposición, lo que
es indicio de una controversia latente, como indica la registradora en su nota de
calificación.
13. Por tanto, constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular
registral y un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de fincas
registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar
la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de
mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la
identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la
oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble
catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el
promotor, sino también titular registral de la finca colindante, aunque no tenga
inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Pero,
alega entrar en colisión con la pretendida por el promotor; con lo que «queda patente
que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la
respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como
objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia»; y
sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la
controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de
que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del
artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria. Ello determina como consecuencia necesaria
en el presente expediente la confirmación de la nota de calificación registral negativa
aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales
colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de
recurso -como ya se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020-, «decidir
cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a
la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes». En casos como el
presente, tal señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, si la incorporación de la
georreferenciación pretendida «fuera denegada por la posible invasión de fincas
colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo
siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su
consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por
comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran
actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». Y resulta
también de aplicación lo dispuesto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria en el
sentido de que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los
expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso
jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél». También pueden los
interesados acudir, si así lo estimaren conveniente, a la conciliación prevista en el
artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador, notario o letrado de la
Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. artículos 2 y 13 de la Ley 60/2003,
de 23 de diciembre, de Arbitraje) o proceder al deslinde previsto en el artículo 200 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2024-23020
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141703
12. En cuanto a la afirmación del recurrente, cuando declara en su escrito de
interposición del recurso que la finca del colindante que formula alegaciones se
encuentra delimitada físicamente por un muro perimetral construido por él mismo,
debe recordarse que, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General
de 27 de septiembre de 2023, para considerar adecuadamente delimitada una
determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté
acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados.
Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los
colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia
jurídica. Y en el presente caso, no existe tal consentimiento, puesto que ambas
partes solicitan la inscripción de esa franja longitudinal de terreno que transcurre
junto al muro del lindero este de la finca del colindante que formula oposición, lo que
es indicio de una controversia latente, como indica la registradora en su nota de
calificación.
13. Por tanto, constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular
registral y un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de fincas
registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar
la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de
mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la
identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la
oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble
catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el
promotor, sino también titular registral de la finca colindante, aunque no tenga
inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Pero,
alega entrar en colisión con la pretendida por el promotor; con lo que «queda patente
que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la
respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como
objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia»; y
sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la
controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de
que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del
artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria. Ello determina como consecuencia necesaria
en el presente expediente la confirmación de la nota de calificación registral negativa
aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales
colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de
recurso -como ya se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020-, «decidir
cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a
la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes». En casos como el
presente, tal señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, si la incorporación de la
georreferenciación pretendida «fuera denegada por la posible invasión de fincas
colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo
siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su
consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por
comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran
actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». Y resulta
también de aplicación lo dispuesto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria en el
sentido de que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los
expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso
jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél». También pueden los
interesados acudir, si así lo estimaren conveniente, a la conciliación prevista en el
artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador, notario o letrado de la
Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. artículos 2 y 13 de la Ley 60/2003,
de 23 de diciembre, de Arbitraje) o proceder al deslinde previsto en el artículo 200 de
la Ley Hipotecaria.
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