BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 5 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140984

se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato
mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado».
7. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016
(reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la
doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes
constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los
titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial
importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de
la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso
constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de
intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de
indefensión».
8. Notificado el colindante en el curso del procedimiento, si el registrador estima las
alegaciones, sus dudas sobre la identidad de la finca, que impiden la inscripción de la
georreferenciación, han de estar adecuadamente fundadas, como ha declarado
reiteradamente esta Dirección General. El juicio registral de identidad no puede ser
arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y
razonados, tanto desde el punto de vista material, como declaró la Resolución de 11 de
enero de 2024 (vid., por todas) y desde el punto de vista jurídico, como declaró la
Resolución de esta Dirección General de 26 de julio de 2023, sin que el registrador
pueda limitarse a una referencia genérica a los preceptos que, a su juicio, han sido
infringidos, sino que debe indicar que preceptos concretos son aplicables al caso
debatido, y por qué los considera infringidos.
9. En el concreto caso de este expediente, las dudas de la registradora
manifestadas en su nota de calificación, deben entenderse justificadas, a la vista del
historial de la registral 4.715 del Ayuntamiento de San Miguel de Serrezuela, ya que ésta
no se limita a expresar en su calificación la considerable entidad del exceso de cabida
declarado, sino que este hecho, unido a la alteración de un lindero fijo por el punto
cardinal oeste [lindero fijo, el río (…)], ponen de manifiesto, como se afirmó en las
Resoluciones de 24 de julio de 2019, 3 de junio de 2020, 4 de noviembre de 2021 y 11
de junio de 2024, que no pueda precisarse la identidad y correspondencia entre su
descripción literaria y la de las colindantes con la representación gráfica que se pretende
inscribir.
A este respecto, esta Dirección General tiene declarado en Resoluciones de 5 de
diciembre de 2018 y 16 de septiembre de 2019 que «aun cuando la identidad total entre
la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos de
inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción registral siempre será la que resulte
de la representación gráfica, según dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), es
presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción

cve: BOE-A-2024-22907
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Núm. 267