BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 5 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140946

georreferenciación de las fincas registrales. Como señaló la Resolución de 4 de
noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca
registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y
solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación
registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y
bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el
que recae el derecho de propiedad inscrito». Precisamente por ello, si se admitiera la
inmatriculación de la finca que se corresponde con la georreferenciación aportada
supondría dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria
claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación
determinaría, si se admitiera su inscripción, con precisión la ubicación, delimitación y
superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los pronunciamientos
registrales existentes cuando se inscribió el derecho, al existir indicios de invasión de
una finca registral inscrita previamente. Por ello, no puede admitirse la inmatriculación de
la georreferenciación aportada en esas circunstancias, pues se estaría introduciendo una
inexactitud en el contenido del Registro y se publicaría, erga omnes, una delimitación
gráfica de una finca respecto de la que consta acreditado su carácter litigioso.
Por tanto, constatado que existe una controversia, procede reiterar la doctrina de
este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre
otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en
un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la oposición de un colindante
que resulta ser titular registral de la finca colindante, que no tiene incorporada su
georreferenciación.
Ello determina como consecuencia necesaria en el presente expediente la
confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas
fundadas de la representación gráfica presentada se corresponda efectivamente con la
finca cuya propiedad pertenece a los donantes en el título inmatriculador, y sin que
competa a este Centro Directivo, en vía de recurso –como ya se dijo en la Resolución
de 21 de septiembre de 2020– «decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de
cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre
colindantes».
En casos como el presente, tal señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, si la
incorporación de la georreferenciación pretendida «fuera denegada por la posible
invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde
conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan
prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien
por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o
negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».
Y resulta también de aplicación lo dispuesto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria
en el sentido de que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de
los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso
jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.»
También pueden los interesados acudir, si así lo estimaren conveniente, a la
conciliación prevista en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador,
notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. artículos 2 y 13
de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) o proceder al deslinde previsto en el
artículo 200 de la Ley Hipotecaria, juntamente con la aplicación de los requisitos del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, combinando la aplicación de estos expedientes para
permitir la inmatriculación de una finca, cuando exista inexactitud catastral, al no haber
permitido expresamente la Ley Hipotecaria la utilización de georreferenciaciones
distintas a la catastral para inmatricular la finca, sin que dicha inexactitud, si se resuelve
por los medios previstos por el titulo VI de la Ley Hipotecaria, sea impedimento suficiente
para impedir la inmatriculación de la finca con la correspondiente georreferenciación
alternativa, dada la presunción de exactitud de los pronunciamientos registrales.

cve: BOE-A-2024-22904
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 267