BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135927

el efecto de [sic] produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el
precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio
de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por
resolución judicial, tras el procedente proceso».
4. Y es indudable que, con arreglo a las estipulaciones negociales reseñadas al
principio, es el concedente quien tiene una última oportunidad de evitar que la opción
despliegue al ser ejercitada por el optante. Sencillamente pagando lo convenido, pues el
concedente si no paga esa cantidad que se ha estipulado antes del 27 de febrero
de 2025 (superior en 15.000 euros a la cantidad recibida de 90.000), vencido dicho
plazo, y hasta el día 27 de agosto de 2025, es el optante (que no ha sido rembolsado por
tanto de la suma indicada) quien ejercitando la opción hace suya la finca, con lo que de
esa forma salda la deuda, adquiriendo una finca cuya valoración objetiva sencillamente
no existe (como siempre se requiere y es propio de todo procedimiento de ejecución).
Y sin olvidar que los posibles acreedores, de existir, se verían perjudicados, toda vez
que no operaría la subrogación del precio por abonar en lugar del bien, que es la razón y
problemática de la ya copiosa doctrina de este Centro Directivo sobre los efectos del
ejercicio de la opción respecto de los derechos y cargas posteriores; cargas y derechos
posteriores que bien pudieran existir al tiempo de ejercitarse la opción, no conteniendo la
escritura calificada adecuada previsión al respecto.
Y es que, en efecto y a la vista de lo reflejado en la escritura calificada, para ejercer
la opción bastaría que el optante abonara, o consignara, la suma de cinco mil euros;
ahora bien, no puede obviarse que esta Dirección General ha admitido, bajo
determinadas condiciones, que de la escritura de ejercicio unilateral del derecho de
opción de compra resulte que del precio pactado se deduzca la cantidad satisfecha como
precio de la constitución del derecho de opción, así como determinadas cantidades
cuyas cuantías vengan especificadas en la constitución de la opción. Es decir, que no
existiría obligación de consignación en beneficio de los titulares de eventuales cargas
posteriores si se ejercita en su día el derecho de opción de compra en los términos que
resultan de la inscripción en el Registro, procediendo entonces la cancelación de los
asientos posteriores por aplicación de las reglas generales del ordenamiento sobre
ejercicio de los derechos, con trascendencia real, y purga registral que han quedado
expuestas.
Pero en este caso solo se prevé la realización (o eventual consignación) de un pago
a la parte vendedora en el momento de la compraventa (y no deja de llamar la atención
que se aluda al pago de «cantidades que hayan sido necesarias para cancelar el
préstamo que grava con hipoteca la finca objeto de la presente, que se relaciona en el
apartado “Cargas”», cuando en realidad no consta ni en el apartado de cargas de la
escritura, ni en la nota registral incorporada). Como tampoco se contienen previsiones
que puedan estimarse adecuadas y conformes a la expuesta doctrina de este Centro
Directivo, en orden a la consignación por realizar a disposición de titulares de eventuales
gravámenes posteriores.
En suma, por tanto, y en línea de principios, las partes intervinientes no pueden, en
ejercicio del derecho real de opción, reducir a la nada el contenido del Registro en
perjuicio de posibles terceros posteriores que hayan confiado en los pronunciamientos
de los asientos registrales, defraudando así sus expectativas a consolidar sus derechos
sobre el precio de la compraventa. En su virtud, tanto por exigencia legal como por
exigencia contractual, procederá en su día el depósito del precio o su garantía en el
supuesto de aplazamiento, pero no la retención por quien ejercite la opción; exigencia –
la del depósito del precio– que en modo alguno se prevé en la escritura calificada.

cve: BOE-A-2024-21776
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Núm. 256