BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135869

calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de
subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan
operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto
sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de
propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino
que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de
aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y
exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta.
Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario único
del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre
sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número (cfr. Resoluciones
de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 de enero de 1998, 19 de julio
de 2011 y 14 de febrero de 2013).
En el presente caso, la registradora no pone en duda el cumplimiento de los
requisitos que exige el citado artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, sino que, como
consecuencia de dicha descripción pormenorizada, ha supuesto la modificación de
superficie construida que consta en el Registro.
En este sentido, la rectificación de la superficie del local que consta en el Registro
tiene consecuencias, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal, en la fijación de la cuota de participación de los elementos privativos en
relación al total valor del inmueble, circunstancia que justifica la imprescindible
intervención del resto de propietarios del edificio.
3. Por otro lado, debe abordarse una cuestión relativa a la diferencia conceptual
entre la superficie privativa de un elemento privativo en una propiedad horizontal y la
parte proporcional que se le impute en la superficie de los elementos comunes.
Legalmente, en un régimen de propiedad horizontal, es elemento común todo lo que
no conste configurado expresamente como elemento privativo. Y a la inversa, la
configuración y descripción de un elemento privativo no debería ni puede incluir (ni
siquiera en parte), elementos comunes, ni parte proporcional de elementos comunes.
Es cierto que el dato de la superficie proporcional de zonas comunes imputable a un
determinado elemento privativo puede ser relevante a ciertos efectos, todos ellos
extrarregistrales, tales como el cálculo del precio máximo de venta en viviendas
protegidas, o la determinación del valor catastral u otros valores o bases imponibles
tributarias referidas a aquél.
Pero ello no permite eludir la necesaria precisión exigida legalmente por el principio
de especialidad registral para la delimitación clara y precisa de lo que es elemento
privativo y lo que es elemento común en un régimen de propiedad horizontal.
Por esa razón, registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento
privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos
comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento
privativo (artículos 3 y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal). Incluso cuando se
inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier
mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en
elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento
privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta,
sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y
cargas de la comunidad.
Por las razones expuestas el defecto debe ser confirmado y desestimado el recurso
interpuesto contra la nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación de la registradora.

cve: BOE-A-2024-21771
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Núm. 256